关于一房二卖/数卖的问题（之二）

    当事人咨询：我在2018年买了一套二手房，交付完房款并办理了房屋过户手续。但是，在我入住不久后，发现房子在我之前被原房主卖给了另一个人，那个人也已经支付了全部房款，现在他要求我搬出房子。我想问一下：房子都已经过户到我名下了，我是不是就有权不搬，我和另外一个买房人，到底谁有权拥有这套房？另一个应该向谁主张赔偿？

    我的解答：这位听众朋友的问题是典型的一房二卖引发的纠纷。我们说：卖房人将同一房屋同时出售给两个买家，违反了诚实信用原则。根据《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后一个购房者履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在这种情况下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。卖房者应对前一个房屋购买者负损害赔偿责任，赔付相应损失。

    对于这位听众朋友提出的，另一购房人先于你支付了房款，但是你已经先于他办理了不动产物权转移手续，也就是产权过户，所以你应当是取得房屋所有权的人，如果他不能举证证明你当时买房过户是与卖房人恶意串通刻意追求损害他利益的结果的话，那你就不需要搬离房子。至于他的损失，可以向卖房人要求返还购房款以及因此遭受的实际损害赔偿。

    延伸拓展：根据《民法典》相关规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，根据《最高人民法院关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》（法发〔2022〕35号）中的规定“出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。”如果“一房二卖”的卖方有转移财产逃避赔偿的意图，在准备诉讼时应考虑对卖方进行财产保全。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》规定：担保数额不超过请求保全数额的百分之三十；如果数额巨大无法提供相应担保金的话，申请人可以以财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保，也就是说向保险公司投保财产保全责任险，保险公司向法院出具保函。“一房二卖”、“一房数卖”的赔偿问题依据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。“一房二卖”赔偿第一部分：赔偿实际损失，即赔偿买家现在购买此房的损失。“一房二卖”赔偿第二部分：惩罚性赔偿，即除了第一部分实际损失外，卖家还必须给买家支付惩罚性赔偿，但最高金额不超过买方已付的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

    风险提示：如何避免“一房两卖”的情况？1. 购房前，买家应充分了解房屋的权属情况，查询房屋是否存在抵押、查封等情况，确保房屋权属清晰。2. 签订购房合同时，要求卖家提供房屋权证、土地证等相关证件，并核实卖家的身份信息，确保合同的有效性。3. 购房过程中，要求卖家在合同中明确承诺房屋不存在其他权利纠纷，如发生一房两卖等情况，卖家应承担违约责任。4. 办理房屋过户手续时，要求卖家配合办理相关手续，确保房屋权属顺利过户。总之，购房者在购房过程中，应加强对房屋权属的了解和把握，确保购房合同的有效性，避免一房两卖等纠纷的发生。同时，一旦发生纠纷，要及时寻求法律途径解决问题，维护自身合法权益。 如果您遇到“一房二卖”房产纠纷的，可以先找房屋出卖人进行协商，协商不满意的，可以提起起诉。