关于不动产的带押过户问题

    我们国家以前的政策是必须先将房贷清偿完毕才可以办理买卖过户手续的，贷款没有还清的情况下，无法办理解除抵押手续，没有办理解除抵押手续，房产的所有权就归银行，因为之前办理贷款的时候，是用房屋的所有权来办理抵押的，那么在贷款清偿完毕之前房子就属于银行的，贷款人无权也无法自行办理买卖过户。在这种情况下，想卖房就必须先将银行贷款清偿完毕。

    现在，我们国家自然资源部联合中国银保监会在前一段时间印发了一个《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，这个通知就是针对房贷未清偿完毕时还想买卖过户的人群出台的一个新政策，简称“带押过户”，这个政策极大程度上提升了便利化服务的水平，降低了制度性交易成本，助力了经济社会的发展。

    那么什么是“带押过户”呢？我们简单地说，带押过户主要有三种模式：一是新旧抵押权组合模式、二是新旧抵押权分段模式、三是抵押权变更模式。新旧抵押权组合模式是指通过买房人借新贷来还卖房人未清偿完毕的旧贷，两者之间无缝衔接，实现“带押过户”；新旧抵押权分段模式是指通过买房人借新贷、过户后清偿卖房人的旧贷，实现“带押过户”；抵押权变更模式，通过抵押权变更实现“带押过户”，也就是清偿义务人从卖房人变更为买房人。

    带押过户流程：首先，买卖双方，也可以通过中介，签订买卖合同，合同中需要约定同意带押过户；然后办理房屋网签，买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约；然后，向银行申请带押过户。目前，部分地区是有三种模式实现带押过户的，一是跨行贷款购房模式，就是买卖双方贷款机构是不同的银行；二是同行贷款购房模式，就是买卖双方贷款机构是相同的银行；三是买房全款购房；以上步骤进行完毕以后，买卖双方就可以到不动产登记中心办理带押过户的登记手续了。那么，如果是跨行贷款购房模式的，买方贷款银行确认带押过户完成信息后，对房产增设第二顺位抵押权，将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户，卖方贷款银行确认款项到账信息后，结清贷款并解除房屋抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户；同行贷款购房模式呢，银行对房产增设第二顺位抵押权，发放买方贷款到约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款后，解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户；买方全款购房模式呢，卖方贷款银行用购房款结清贷款后，解除房屋抵押权，将剩余资金转到卖方本人收款账户。