关于一房二卖/数卖的问题

    当事人咨询：我之前买过一套房子，当时房照不满5年，我和卖房人约定等房照满5年以后再过户，他也同意了，而且还给我写了承诺书，保证这房子不会卖给别人、满5年以后肯定无条件配合我过户，我已经支付了全款，卖房子手续都齐全，而且他房照当时就放我这儿了，我也已经搬进去住了一年多了。但是现在卖房人因为欠别人钱房子被法院给查封了，卖房人说他可以给我作证，房子确实是在一年多以前就卖给我了，那个时候他和他的债权人还没开始打官司呢。我能不能依据我手里的这些材料要回我的房子？

    我的解答：这位听众朋友提出的是执行异议是否成立的问题。根据我们国家的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。刚刚提到的这四种情形要求必须同时符合才可以。那么根据我们这位听众朋友描述的情况，应该可以认定，你符合前面三个条件，但不符合最后一个条件，就是非因买受人自身原因未办理过户登记，为什么这么说呢，因为我们最高人民法院曾经在《民事审判指导与参考》中注明，案外人与被执行人签订房屋买合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续，未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续的，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的非因买受人自身原因未办理过户登记情形。所以，这位听众朋友提出的房子恐怕是要被法院执行局拿去拍卖了。至于你的权利受损如何维权的问题，你有两种途径可以选择，一是你作为案外人拍得这套房，然后继续居住，你为竞拍而支付的相关款项应当向卖房人主张要求其赔偿给你；二是你以原购房合同为基础提起诉讼，要求卖房人赔偿你权利被侵害的损失。