关于顶账房的法律问题（一）

    当事人咨询：我是做装修工程的，之前曾经给一个房地产公司干过装修的工程活儿，当时这个房地产公司没有钱，就跟我签了一个协议，说给我几个房子顶账，后来这个公司破产了，顶给我的房子法院说不能直接归我，得跟别的债权人一起等着分钱，我起诉要求顶给我的房子应当归我，并且要求给我办过户手续，结果法院给我驳回了。我想问一下，法院驳回我的请求合理吗？

    我的解答：你的问题是企业进入破产程序后，某些债权在清偿时是否具有优先性的问题。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《企业破产法》规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。“以房抵债”在房地产开发过程中是一种常见的现象，因为房地产开发需要巨额资金的投入，当开发商资金链紧张且开发商贷款又难以获批的时候，开发商往往会举借民间资金或拖欠承包方或材料商的款项，当债务到期时，房子还没变现不能还款。这个时候，开发商往往与债权人签订“以房抵债”协议，这就形成了我们通常所说的“顶账房”。根据相关法律规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。以房抵债的债权人取得房屋并不符合以生活居住为目的的购房人身份，因此，这类债权不享有优先受偿权。但是，在债务履行期满后，债权数额得以确定，在此基础上达成的“以房抵债”协议，一般不会存在显失公平的问题，“以房抵债”协议一般具有法律效力。这位听众朋友的情况不属于消费性购房者，你与开发商之间的以房抵债协议根据你的描述应当是有效的，现在开发商进入破产程序，你的债权只能作为普通债权跟其他债权人的债权一起受偿，不具有优先受偿的地位，所以，法院驳回你提出的房子归你并过户到你名下的主张是合法的。