城镇户籍子女能否继承农村宅基地及地上建房

    当事人咨询：我老家是农村的，我父母一直在农村生活，我很多年前把户口变成城镇户籍了，现在我退休了，父母前段时间去逝了，留下一处祖宅，是宅基地建房，我想回老家生活，我想问一下，我是不是有权继承父母的宅基地房？另外，我家祖宅已经很多年了，我想修一下，是不是也可以？

    我的解答：你的问题是城镇户籍的子女是否有权继承宅基地建房，以及回村定居的退休人员是否有权重修祖宅或申请宅基地建房的问题。

    首先，我们来看一下城镇户籍子女继承宅基地建房的问题。我们国家自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。我国民法典继承权编以及继承权编的解释规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。也就是说，你父母在农村老家的祖宅是可以由具有城镇户籍的你来继承的，法律并不限制继承人必须只能是农村户籍。

    其次，修缮原宅基地建房的问题。最高法院曾经有一个行政案件的判例是这样判的，在这里提供给你借鉴：退休人员将户籍迁回农村，并自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系，因此，当原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，其有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。

    宅基地的买卖只能在本集体成员之间进行，城镇户口购买农村宅基地是不可以的，你们之间的购买合同、购买行为都是不受法律保护的。我国法律明确规定宅基地是属于农村集体所有的，必须在同一农村集体范围内的人员才可以转让农村的宅基地使用权，城镇户口并不属于可购买的范围。这就要求，购买宅基地，买方必须是同一集体经济组织内部成员，并且在当地没有其他的宅基地和住房，还要符合当地的宅基地申请分配条件才行。至于宅基地申请要求，随着宅基地的增值和土地有限，现在限制条件也越来越多了，不同的地区要求也会有差异，具体要去当地村委会做详细的咨询。对于卖方，他的转让行为必须先征得当地村集体组织的同意。因为房子虽然是你的，但宅基地是集体的，而国家明确规定了要"地随房走"，所以，这就涉及到宅基地资格权和使用权的变更，需建立在征得集体同意的基础上进行。另外，转让人在将宅基地及住房转让出去后，要有固定的住所和稳定的经济来源，需要提供这一部分的相关证明，比如工作单位证明、工资银行流水、商品房不动产证等等。如果宅基地引发纠纷，解决办法有三种：（1）协商（2）行政解决，《土地管理法》规定，个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失（3）司法解决，《土地管理法》规定，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。这说明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，需要先经过有关行政机关的处理，这是属于前置程序，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。