更换物业公司

    当事人咨询：我们小区的业主认为现在的物业公司不太理想，想问一下怎样更换？

    我的解答：更换物业管理公司，需要有法律依据并且按照相关法律规定的流程进行。

    首先，法律依据问题。原则上，在物业合同有效期内，不能随意更换，除非有物业公司违反物业合同的内容，出现违约的情况并且业主有足够的证据，才可以根据相关法律规定解除《物业管理合同》；或者物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除。如果物业合同到期，可以不自动续签，招标新的物业公司就可以了。如果不存在以上情况，单纯的就是出于对现有物业公司服务不满意想更换，就属于提前解除合同，要注意当时的合同里面关于是否有违约金的赔偿条款，需要具体问题具体分析。

    其次，更换流程问题。更换物业公司简单地说，需要按照以下步骤实现：召开业主大会，投票表决取得三分之二以上业主同意（这个三分之二要求户数和面积都需要超过三分之二才可以，这就意味着，需要确定更换物业公司是大部分业主的意愿）；提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续；拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标；竞标公示评标，签署物业管理协议；安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

    注意：（1）在原物业撤出时，应当由相关人员，例如，业主委员会或未成立业主委员会的小区业主、社区工作人员或新物业公司与原物业之间做好工作交接，避免出现不必要的麻烦。（2）招标新物业，业主委员会可以自行招标，没有业主委员会的小区可以委托社区或者其他机构组织招标，聘请新的物业公司，也可以直接邀约其他物业公司进行管理。