贷款购房，离婚时的分割

    当事人咨询：我和我前夫多年前一起买过一套房，当时原房主有贷款没还完，我们跟原房主约定一次性支付一部分购房款，剩余的贷款由我们来还，当时因为贷款没还完不能过户，所以房子一直登记在原房主名下，我们约定还完贷款之后过户，后来我和我前夫离婚了，是经过法院调解离的，法院给出具了调解书写明房子归我，剩下的贷款我自己继续还，自从我们拿到调解书之后也确实是我自己还的贷款，再后来原房主因为跟他债权人有纠纷，我这套房子被法院给查封了要强制执行。我想问一下，我现在就这么一套房子，如果没有房子我就没有地方住了，法院的执行能不能取消？我的房子还能不能拿回来了？

    我的解答：你的问题错综复杂，我们逐一来分析看看你的问题该怎样解决，你的诉求能不能获得支持。

    首先，我们国家法律规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。然而，并不是人民法院作出的所有法律文书都能够直接引起物权变动。你和你前夫的离婚调解书作出时，你们的房子还登记在原房主名下，没有办理变更登记，还没能认定是你和你前夫的共有财产，你们之间的离婚调解书中对于这套房子的分配对外不能产生物权变动效力，也就是说法院的查封是合法的。

    其次，我们来看一下你是否具有排除强制执行的民事权益。根据我们国家的法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。你和你前夫买房子的时候法院还没有查封这套房屋，也就是说，你们在法院查封案涉房屋之前签订的书面买卖合同是合法有效的；你们订立购房合同后向原房主支付了一部分购房款如果是除了贷款以外的其余全部购房款的话，那么自你们付款之时起，原房主在这套房屋上的权益应当认定已经全部转让给你和你的前夫了，如果你们后期一直按月足额支付按揭的话，那么原房主对于这套房就不再享有购房款的请求权和其他权利了；你和你前夫在买房时是因为知道房屋有银行按揭贷款所以没有重新办理抵押，还继续以原房主的名义还按揭的行为，你们的这个行为不具有违法性，所以你们不能因为这个原因没有办法过户而具有法律上的可责难性，你们之间的对于这套房屋的风险预期应当限于如果没有按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应当扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。简单地说，你们就只承担未及时足额还按揭的风险，其他的风险不应当由你们来承担，因为你们不存在过错。所以，根据上面的分析，我认为，你是可以向法院提出执行异议的，而且，根据你的描述，你拿出相应的证据后，你是完全可以拿回你的房子的。