关于房屋租赁合同履行问题

    当事人咨询：我在孩子学校附近租了一个学区房，当时签的是三年的合同，我一次性交了三年的房租，现在刚住了一年多，房东把房子卖了，新房主要求我搬家给他腾房。我当时一次性交三年的房租是因为价格上能优惠一些，我现在再找别的房子，因为孩子还剩一年多就毕业了，我再租房租金就比现在的算下来要高了。我想问一下，我是不是必须得搬出去？

    我的解答：你提出的是不动产在租赁合同有效期内又被转让，租赁和转让效力哪个优先的问题。根据我们国家法律规定，租赁合同有效期限内，不动产被出租人转让并且已经办理登记的，不影响租赁合同的效力。法律上对这种情况有一个非常简捷、通俗易懂的定义，叫“买卖不破租赁”。它有一个必要的条件就是，租赁合同成立在先，买卖行为发生在后，租赁合同尚在有效期内，即使不动产被转让，也并不影响租赁合同继续履行。

    根据你描述的情况，你先租赁了这套房子，并且已经一次性支付了三年的租房款，而且已经取得这套房子一直在里面居住，那么，对于出租人在租赁期间转让的行为，并不能终止你的租赁并且居住的权利，对于新房主的要求，你可以与对方协商考虑多种方式来解决，比如：你再租一套房子，租金由原房主或新房主承担，至于面积、价格你们双方之间协商达成一致意见即可；当然，如果你们之间协商达不成一致意见的，你完全可以拒绝腾房，这是你基于你的租赁合同而享有的权利，至于新房主取得房子的时间问题，他可以与原房之间商定。