当事人咨询：我借给朋友一笔钱，朋友拿他名下的房产跟我签了一个抵押合同，把他的房子抵押给我了，但是，我后来听说他这套房子在抵押给我之前也抵押给过别人，我想问一下，那他跟我签的抵押合同还有效吗？万一他还不上我的钱，我能根据抵押合同拿回我的钱吗？
我的解答：你提出的这个问题是民间借贷用不动产抵押，抵押权能否顺利实现的问题。我们具体来分析一下：首先，抵押合同是否生效的问题，根据我国法律规定，订立合同的双方要具有相应的民事行为能力，是双方真实的意思表示且协商一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么订立的合同就是有效的，抵押合同也是合同的一种，你如果与借款人符合刚才我们所说的订立条件，你们之间的抵押合同就成立并且生效。那么，抵押合同生效是不是就意味着抵押权设立了呢？也不是。你的债务人是用不动产来抵押的，不动产抵押需要到登记机关去办理抵押登记，抵押权自登记时设立。如果你们没有登记的话，抵押权没有设立，但是不影响抵押合同的效力。其次，能不能依据抵押合同实现债权的问题。我们国家法律规定，抵押权实现是要按照下列顺序来进行的：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据你描述的情形，债务人在这套房子上设立了多个抵押权，那么就要看一下，这些抵押行为是否都进行了抵押登记，如果房屋价值不够清偿所有抵押权人的，那么已经登记的按照登记顺序优先清偿，清偿完登记的如果还有剩余的再按照比例清偿给没有登记的。其实，这位听众朋友的问题还可以通过别的方式来解决，你们现在选择的是用不动产的抵押来实现债权担保的效果，债务人在这套房子上已经为多个债权人设立了抵押权，你担心自己的抵押权最后没有办法实现，那你可以要求他用其他方式来提供担保，比如：拿动产来质押、由保证人提供保证来担保债权实现，这些都是可以考虑的，抵押权、质权、保证都是担保的合法方式，不必局限于不动产的抵押担保，只要能担保债权实现那你的目的不就能够达到了吗。既然提到质押的问题，顺便再说一下，如果以动产出质的，要求质物必须交付到质权人手里，出质人交付质押财产时质权才设立，如果质权人取得质物后又将质物归还给出质人，那么质权就丧失了，这一点需要注意。
