买房不过户的风险

    当事人：我买了一套房子，但是原房主的房照没满二年，我如果现在过户的话原房主让我来承担大税，我们商量了一下想等满二年之后再过户，原房主说房照等等这些手续都可以放我这儿，还说我们可以去公证，我想问一下我们这样操作行不行？如果我们公证了，我还有什么风险吗？

    我的解答：首先，你提出的公证行不行的问题，我建议你先咨询一下公证处，看看你们的这个事情在不在公证处的业务范围之内，我个人认为，公证应该是对你们之间的房屋买卖合同的真实性、有效性进行公证，对于你们想规避大税等两年以后再过户这个问题是无法给予保障的。其次，即便是进行了公证，那么公证书不能产生物权变动的效力，这套房子的所有权人仍然是原房主，你在这套房屋上的权利还是有一定风险的。我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。你的问题不属于法律另有规定的情形，所以，只有在登记之后才能发生物权变动的效力。那么在你们完成转让登记之前，原房主作为房屋的所有权人，仍然可以向第三人行使相应的处分权，这个处分权包括但不限于抵押、转让，如果第三人是善意的，他们之间的处分价格合理并且已经完成了不动产物权转移，那么他们之间的处分行为很有可能是有效的，比如说把房子又卖给了别人并且别人完成了过户，那么你很有可能就不能取得这套房屋的所有权了。又比如，原房主拿这套房子去抵押贷款了，或者原房主因与其他人的债务问题，登记在他名下的这套房被法院查封、拍卖了，那么你也不能顺利取得这套房的所有权了。如果真的发生这种情况，你的权益被侵害了，那么你可以依据你的房屋买卖合同向原房主主张他违约并承担由此给你造成的损失的合理部分。