相邻关系纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：AA

委托诉讼代理人：BB（AA之妻）

被上诉人（原审原告）：CC

被上诉人（原审被告）：DD

委托诉讼代理人：姜海辉，北京市乾泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯翊姝，北京市乾泽律师事务所律师。

上诉人AA因与被上诉人CC、DD相邻关系纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初69206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

AA上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回CC一审全部诉讼请求；3.CC、DD承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果不公，应当改判。1.AA从未阻止CC维修房屋。一审法院依据生效判决即（2018）京03民终15342号（以下简称15342号）民事判决书，认定AA拒绝配合维修应予以赔偿，而DD反而尽到了自己的相应义务，不承担责任。事实上15342号案件DD是原告，AA是被告，CC作为证人证明AA拒绝配合维修，15342号案件在没有其他任何证据的情况下作出认定AA违约的判决，该案AA不予认可，现仍在申诉过程中。反观本案，CC为原告，AA、DD为被告，轮到DD配合CC证明AA拒绝配合维修，从而逃避自身提供有巨大瑕疵房屋的出租人责任，致使一审法院作出AA赔偿CC经济损失11万元的判决。AA有理由认定CC、DD屡次恶意串通、编造事实、虚假诉讼，侵害AA财产。2.一审中CC除提交一份租赁期限自2017年9月16日至2018年9月16日的个人之间所谓租赁合同外，未提交任何证据证明其租房的事实，也未提交任何证据证明其租房支出金额事实，其是否真实租房均无法证明，其所谓租房损失更是无稽之谈。3.一审判决未示明CC所谓租房损失酌定的起止时间、计算标准，酌定金额过高，于法无据，显失公平。综上所述，本案及15342号案件，实际受害人均为AA，AA作为承租人，花了不菲的租金住进DD不合格的房屋中，忍受着CC无数次的维修要求，根本无法正常生活，最终却被CC、DD联合算计，通过一次次的虚假诉讼，图谋AA巨额赔偿。

CC辩称，同意一审判决，不同意AA的上诉请求。

DD辩称，同意一审判决，不同意AA的上诉请求。

CC向一审法院起诉请求：要求AA、DD支付房屋租金180800元（其中自2017年8月1日至2019年1月1日，按照每月7600元的标准计算；自2019年1月2日至2019年7月15日，按每月8600元的标准计算）。

一审法院认定事实：位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）为登记在CC名下的私产。经询，双方自述DD为楼上×房屋产权人。

2018年5月28日，DD手写情况说明一份，内容为：2017年7月20日楼下×号业主CC因为我家漏水找到我，经过几次维修检查，未能解决问题，之后租户以打扰生活为由，拒绝继续配合维修，导致楼下×号至今无法装修入住。AA未认可该证据的真实性。

一审庭审中，CC提交如下证据：1.×房屋室内的照片一组，用以证明×房屋受损情况；2.家庭居室装饰装修施工合同，载明北京一起建筑装饰工程有限公司于2017年6月30日签订合同，承包×房屋装修工程，工期49天；3.北京市房屋租赁合同，载明CC承租北京市海淀区一套房屋，建筑面积为164.73平方米，租金标准为每月14000元，租赁期限自2017年9月16日至2018年9月16日。DD认可上述证据的真实性，AA未认可上述证据的真实性。

一审审理中，AA提交如下证据：1.CC与BB之间的短信记录，用以证明CC知晓AA为承租人，房屋维修应由产权人负责。以及2017年8月9日之后的一个月，AA一方配合维修事宜。CC认可上述证据1的真实性，自述AA刚开始配合维修，之后才不配合。2.照片，用以证明×号房屋最迟于2018年12月20日已达到入住标准，并无必要在外租房。CC认可上述证据1的真实性，未认可其他证据的真实性。DD未认可上述证据2的真实性，认为证据1的真实性无法核实。

一审庭审中，DD提交如下证据：1.DD与CC之间的微信聊天记录，其中CC自述×房间“卫生间内无漏水情况，漏水情况主要聚集在卫生间出来的门洞以及餐厅和卧室的小部分”。2.DD与AA之妻的微信聊天记录，其中2017年8月7日的微信记录DD称“上一家走时说一切正常，楼下也从来没说过漏水！楼下新装修我们才知道有漏水问题，知道有问题后，我也很着急，马上进行了维修，现在我也在想方设法维修，今天我来只需五分钟左右，若有效则不需要打压了”，BB回复称“现在肯定不行……今天我们说好了，再次明确一下，明天是最后一次维修，再无下次。”2017年8月17日，CC发送维修方案，并表示“你们若觉得维修不能接受，我们也同意解除合同，我们会按合同约定赔付你们”。3.录音证据，用以证明×号屋停水停电与其无关，AA一方不接受维修漏水方案、拒绝维修且辱骂威胁DD。CC认可上述证据1的真实性，未认可上述证据2的真实性。AA未认可上述证据1的真实性，认可上述证据2、3的真实性，并自述骂DD是因为断水断电的行为伤害了孩子。

另查，DD曾以房屋租赁合同纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，要求判令确认AA、DD之间签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，AA返还×房屋及相应设施物品，支付房屋使用费及违约金等。AA在该案中提起反诉，要求继续履行《北京市房屋租赁合同》，延长租赁期限4个月，支付垫付的购买热水器、更换马桶垫、更换插座费用共计1610元。2018年9月28日，法院作出（2018）京0105民初652号民事判决书，查明：2017年7月8日，出租人DD与承租人AA签订《北京市房屋租赁合同》，约定AA租赁DD的涉案房屋，自2017年7月18日至2019年7月17日租期2年，租金每月7300元，押一付三，押金7300元。合同签订后AA支付DD三个月租金及7300元押金，7月18日AA入住涉案房屋，7月20日涉案房屋卫生间漏水影响到楼下业主正常使用房屋，之后双方就维修事宜进行了多次沟通，DD亦进行了多次维修未解决漏水问题。2017年8月31日AA收到了DD向其邮寄的《解除＜房屋租赁合同＞通知书》等。判决认为：DD出租的涉案房屋发生漏水影响到了楼下业主的正常生活，而维修漏水必须经承租人AA的配合，结合证据可以认定AA虽配合了维修，但在未彻底解决漏水问题、对楼下业主妨害持续存在的情形下拒绝配合维修，符合双方房屋租赁合同约定的妨碍他人正常工作、生活的解除条件，DD通过邮寄解除通知的方式行使解除权，AA实际接收了解除通知，故应认定DD与AA签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，租赁合同解除后AA应当返还租赁物，DD要求确认合同解除并返还涉案房屋及物品的诉讼请求法院予以支持，AA要求继续履行合同并延长4个月租赁期限的诉讼请求法院不予支持；关于违约金，AA后期拒绝配合维修的行为虽符合合同解除条件，但事出有因，系涉案房屋存在瑕疵而多次维修影响到其正常生活而并非恶意违约，故对于DD要求违约金的诉讼请求，法院酌情支持4000元。结合本案证据可以认定DD尽到了善良出租人的维修义务，涉案房屋存在漏水问题并进行了多次维修确给AA正常使用造成一定影响但不能过重苛责于DD，AA占有使用DD涉案房屋应当支付相应的房租及占有使用费，DD同意以其收取的7300元押金折抵一个月租金法院不持异议，法院综合AA租金给付的情况及维修对其使用涉案房屋的影响等情形酌情判处免除AA自2017年11月18日至2017年11月30日的房屋占有使用费，AA应自2017年12月1日起按照每月7300元标准支付DD房屋占有使用费。判决如下：一、DD与AA于2017年7月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除；二、AA于判决生效之日起15日内将北京市朝阳区X号房屋及相应设施、物品（相应设施、物品以双方合同交割清单为准）、海尔牌热水器返还给DD；三、AA于判决生效之日起15日内按每月7300元标准支付DD自2017年12月1日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费；四、AA于判决生效之日起15日内支付DD违约金2629元；五、驳回DD的其他诉讼请求；六、驳回AA的其他反诉请求。AA不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）京03民终15342号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

经询，2019年1月15日，在中介公司的居间下，AA将涉案房屋交付DD。2019年3月6日，×号房屋漏水点修复完毕。

一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。根据双方当事人的陈述，本案争议焦点为AA、DD是否应对CC的因×房屋漏水所造成损失承担责任，如应承担责任，如何承担责任。一审法院认为，根据生效判决所示，DD出租的×房屋发生漏水影响到了×号房屋使用人即CC的正常生活，而维修漏水必须经承租人AA的配合。本案中，虽然AA一定程度上配合了维修，但在漏水问题未得到根本解决，妨害持续存在的情形下，AA拒绝配合维修，因此给CC造成损失，就此AA应予以赔偿。而DD在漏水事故中，积极联系AA及CC予以协商处理。且在收房之后及时配合CC维修漏水点，尽到了自己的相应义务，故对于CC的损失，DD不应承担责任。此外，鉴于AA已在一定程度上配合了维修，本案漏水维修过程中并不必然妨害房屋其他部分的装修工程施工，且CC主张的租房期间较长，因其未能合理行使权利导致的损失扩大部分应由其自行承担。综上，对于CC主张的租房损失，法院结合×房屋漏水情况、实际损失情况、漏水持续时间等因素酌定数额。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、AA于判决生效后7日内赔偿CC经济损失110000元；二、驳回CC的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。AA向本院提交调查取证申请书，申请调取朝阳区小红门派出所2017年9月2日报警笔录，用以证明AA没有对CC实施过阻碍行为。本院认为，已有生效判决认定AA在一定程度上配合了维修，但在未彻底解决漏水问题、对楼下业主妨害持续存在的情形下拒绝配合维修，且仅凭当日的报警笔录亦不足以证明AA是否配合维修，故上述证据在本案中并无调查收集的必要，本院不予准许。

庭审中，DD称其一审中对AA提交的证据2的真实性认可，一审判决记载该质证意见错误。

本院审理查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，DD出租的×房屋发生漏水影响到了×号房屋使用人CC的正常生活，而维修漏水必须经承租人AA的配合。根据查明的事实，虽然AA一定程度上配合了维修，但在漏水问题未得到根本解决，妨害持续存在的情形下，AA拒绝配合维修，因此给CC造成损失，AA应予以赔偿。AA上诉主张其没有阻碍过CC维修房屋，但其作为当时×房屋的实际使用人，其应当采取积极的态度配合维修直至消除妨害，而不仅仅是不予阻拦，故AA的该项上诉理由，本院不予采信。出租人DD在漏水事故中，积极联系AA及CC予以协商处理。且在收房之后及时配合CC维修漏水点，尽到了自己的相应义务，故对于CC的损失，DD不应承担责任。综上，一审法院根据案件的实际情况对本案赔偿责任主体的认定并无不当。

关于赔偿损失的数额问题。一审法院结合×房屋漏水情况、实际损失情况、漏水持续时间等因素，同时考虑到AA已在一定程度上配合了维修，CC自身原因导致装修工程些许延误及租房期间较长，其未能合理行使权利导致的损失扩大部分应自行承担的具体情况，酌定CC的房屋租金损失数额并无不当。AA上诉主张CC除了租赁合同外没有其他证据证明其存在租房损失。本院认为，结合本案查明的事实，×房屋漏水对×号房屋的使用造成了影响，CC提出的其在维修期间无法居住使用×号房屋而出去租房的主张亦属合理，故AA认为CC不存在租房损失的上诉理由，本院不予采信。AA关于CC、DD恶意串通，侵害AA财产的上诉意见，其未提供证据予以证明，本院不予采信。

综上所述，AA的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。