在之前的文章中，我已经详细的阐述了在租赁合同中出租人对租赁物应当承担的瑕疵担保责任，保证租赁物在租赁期间内保持使用、收益的状态，由此而派生出出租人的另一重要义务，即维修义务。

 维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，保证承租人能够正常使用该租赁物，以租赁物回复到合同约定的承租人可以有效利用的状态为标准。修理和维护都是使租赁物保持使用、收益状态的具体方式，其目的都是延长租赁物的使用寿命。

《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

那是不是出租人的维修义务是绝对的、无限的呢？答案是否定的。要满足上述规定的维修义务，要注意以下几点：

    一、限于租赁物本身的瑕疵。如果不是租赁物本身的原因导致的，例如因承租人的原因导致瑕疵，出租人不承担维修义务。

    二、租赁物有维修的必要。只有在租赁物出现影响正常使用、发挥效用的情况，不维修就无法正常使用，如房屋卫生间水管漏水等，妨碍承租人的合理使用，此为必要。如果租赁物虽然有瑕疵，但不影响承租人的正常使用和收益，那就不属于必要，例如房屋墙皮发霉，但不影响承租人居住，就没有维修的必要。

    三、有维修的可能。维修的可能不能仅从物理或技术上作为判断的标准，还要考虑社会一般观念或经济角度。虽然有维修的可能，但维修成本过大，往往会选择重置。

         四、有维修的正当理由。维修的原因一定要是租赁物本身在使用过程中出现的正常的损耗进行的维护，如果是出于承租人的不正常保管使用，那出租人没有维修义务。如没有按照合同约定的使用方式使用机器导致故障，承租人要自己负责维修，并且仍应按照约定支付租金，不能要求解除合同。

    如果承租人要求出租人承担维修义务，出租人拒绝维修或没有维修的，承租人怎么办呢？

    《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

    因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

    首先，在租赁物出现需要维修的情况时，承租人相应的负有两个义务：及时通知出租人和防止租赁物的损坏进一步扩大的义务。除非出租人对租赁物本身的瑕疵明知，租赁物在使用过程中，承租人是第一时间能判断租赁物是否有维修必要的，承租人只有将情况告知出租人，以便租赁物有及时维修的可能，否则，出租人都不知道情况，又怎么可能对其维修。同时，承租人应当采取必要的措施，防止损失进一步扩大，否则，应当承担相应的损害赔偿责任。

    其次，出租人应当在合理期间内履行维修义务。所谓合理期限，首先双方应当协商确定；在不能协商确定的情况下，可以综合考虑以下因素：一是租赁物的损坏程度；二是影响承租人正常使用的程度；三是出租人的维修能力；四是维修人的维修方式。

    再次，承租人可以在出租人未履行维修义务的情况下，自行维修，维修费用由出租人承担，或者主张相应减少租金或延长租期。承租人自行维修，使租赁物回复至有效利用的状态的行为，不能将其理解为承租人享有自行维修的权利，而应当理解为，在出租人未履行维修义务时，承租人基于诚信原则，负有防止损失扩大的义务，而自行维修显然是防止损失扩大的最为直接有效的方式。因此，承租人承担了应当由出租人承担的维修义务，出租人应当对承租人加以补偿，这样才能使双方当事人在合同权利义务上对等。除此之外，如果影响承租人的正常使用导致其他损失，可以适用违约责任的相关规定。

    最后，租赁物的损坏不能归责于承租人。租赁物的损坏明确是由承租人的原因导致的，应当由承租人承担侵权责任，出租人的维修义务因承租人的过错得以免除。

    当然，这些维修义务的规定也不是绝对确定，都可以由双方当事人协商确定，或根据一般生活习惯及商业习惯综合认定。