商品房预售合同纠纷----帮助原告获赔19561.21元

律师观点分析

案件简介：

原告：彭X，男，1994年6月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。

委托诉讼代理人：张X，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：李X，重庆XX律师。

被告：重庆XX公司，住所地重庆市北部新XX，统一社会信用代码9150XXXX2431356K。

法定代表人：彭XX，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：陈X，系公司员工。

原告彭X与被告重庆XX公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年8月11日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2022年10月18日公开开庭进行了审理。原告彭X的委托诉讼代理人张X、李X，被告XX公司的委托诉讼代理人陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告彭X向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计77457.6元；计算方式为总成交金额XXX元逾期每天按照万分之一计算从2021年5月31日起至2022年7月1日止，总计396天，故总成交金额乘以万分之一乘以实际交房之日止的天数。2.判令被告于判决生效之日起三十日内向原告交付符合合同约定装修标准的房屋；3.判令被告承担本案律师费16000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年1月4日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》。约定原告向被告购买位于重庆市两江新XXx房屋，成交金额为XXX元。交房期限为2021年5月30日前。合同签订后，原告按约支付了购房款和契税等，但被告至今未按约交付房屋。被告逾期交房且房屋装修不符合合同约定的行为已属严重违约，应向原告支付违约金。

被告XX公司辩称，案涉房屋于2021年8月12日取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件，我方也通知原告于2021年10月30日接房，但原告并未接房，根据补充协议12条约定，我方认为原告计算逾期交房违约金期限不予认可。案涉房屋的商品房合同履行期间正是疫情爆发，即使认为应当支付，且应当扣除疫情期75天逾期交房违约金。另律师费并无合同依据，不应当承担。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人无争议《重庆市商品房买卖合同》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆XX收（验）楼通知书》、拒绝收房通知书、律师函、法律服务合同及发票、转账凭证等证据本院予以采信。

经审理查明，2019年1月4日，XX公司作为甲方（卖方），彭X作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：恒大御府。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市两江新XXz。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为XXX元整。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应在2021年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面通知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为乙方同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付，同时乙方应向甲方选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理；2、按合同附件五的相关约定执行。

2019年1月4日，双方签订的合同取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。

合同附件三：建筑材料、设备安装标准说明为空白。

合同附件四：房屋装修标准说明（甲乙双方可列明材料及设备的名称、品牌、规格、型号等）重庆XXx#洋房超豪装交楼标准。一、住宅室内装修1、门入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁。厨、厕、房门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件。出阳台门：高级铝合金门或入户门。2、窗：采用高级金属型材窗，飘窗台配石台面。3、客厅天花：高级乳胶漆，配精美造型吊顶。地面：“东鹏”或“博德”或“萨米特”或“欧文XX”或“马XX”或“冠珠”或“欧神诺”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸、局部木饰面豪华造型。4、过道天花：石膏板吊顶，高级乳胶漆；地面：“东鹏”或“博德”或“萨米特”或“欧文XX”或“马XX”或“冠珠”或“欧神诺”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸。5、卧室开花：高级乳胶漆，配精美石膏角线。地面：高级豪华复合实木地板。墙身：高级墙纸。6、厨房天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；地面：高级地砖：墙身：“东鹏”或“博德”或“萨米特”或“欧文XX”或“马XX”或“冠珠”高级墙面砖至开花；橱柜：“海尔”或“志邦”或“华帝”或“欧派”或“雅科波罗”或“科宝”或“中意”等高级吸塑面板组合，配“美标”或“乐家”或“摩X”等龙头。7、卫生间天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；地面：高级地砖：墙身：“东鹏”或“博德”或“萨米特”或“欧文XX”或“马XX”或“冠珠”高级墙面砖至开花；洁具：选用“乐家”或“科勒”或“TOTO”或“美标”或“伊奈”等名牌洁具。龙头：选用美标”或“乐家”或“摩X”等龙头。8、阳台天花：高级乳胶漆。地面：高级地砖。非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料。封闭阳台墙身：同室内内墙颜色的外墙涂料。……

附件五：补充协议。三、双方同意买卖合同第七条交房期限及交付条件条款变更，补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期交付。延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；6、发生不可抗力情形，甲方可以据实延期交房，此时不可抗力情形包含但不限于下列情形:（3）施工中因异常恶劣天气影响，发现文物古迹、传染病大规模爆发和流行影响施工进度且甲方出示政府相关主管部门证明文件的。四、双方同意买卖合同第八条交房手续的办理条款补充如下：1、乙方可以拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）该商品房不符合买卖合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其它任何理由或原因未按期履行接房义务的，自买卖合同或甲方书面通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已经交付，甲方不承担逾期交房的责任。2、乙方因自身原因在合同约定交房时间后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为甲方已经按期交付房屋。3、乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从甲方书面通知的乙方办理房屋交接手续之日起，视为甲方已经交付房屋。但乙方接收房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除，甲方仍应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。7、甲乙双方同意，对于买卖合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告、录音电话等形式，乙方应当提供真实有效的地址、联系方式确保甲方能送达相关手续，挂号信、特快专递寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达。不论乙方是否接到书面通知，乙方都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。十二、双方同意买卖合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定条款补充如下;1、甲乙双方应商品地房的装饰、设备质量等产生异议的，装饰、设备质量认定应当以有权机构鉴定报告为准，责任方依照法律规定承担相应责任。2、乙方在交房日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，但不视为甲方逾期交房。3、乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收商品房。4、甲方在买卖合同约定期限内具备了符合买卖合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述其他质量问题，甲方应按约定承担质量维保责任；但甲方不承担逾期交房责任。十四、双方同意买卖合同第十八条保修责任条款补充如下；1、甲乙双方对交付商品房的质量有争议时，乙方可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，乙方有权解除合同，甲方承担鉴定费用并赔偿乙方损失。若鉴定结果为合格，由乙方承担鉴定费用。

合同签订后，彭X向XX公司缴纳了全额购房款。

2021年8月12日，工程名称恒大御府（B17-2号地块一期）（14-44#、75#-79#及地下车库、门卫）、恒大御府（B17-2号地块二期）（59-60#、63——66#及地下车库B区）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。

2021年10月23日，XX公司向彭X发出《重庆XX收（验）楼通知书》，要求彭X在2021年10月30日办理接房手续。

2022年1月7日，彭X向XX公司发出拒绝收房通知书。理由为，一、延期交付原因不明确截止2021年5月30日当日，业主未收到任何关于能否按期交付的口头及书面通知，针对延期交付原因未事先预告及事后说明。二、法定交付文件不完整本人实际于2021年11月6日收到接房通知书，现场接房过程中物业仅出示“三书一表”，未提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。三、房屋质量问题现场验房过程中，发现房屋存在如墙面返潮、漏水、门柜关闭不严、瓷砖空鼓、多处外观污染、划伤等103项质量问题，已严重影响使用，且未达到应有的交付质量标准。第三方验收报告已于2021年11月21日提供物业中心并敦促其进行整改，截止目前未收到整改方案及整改日程安排。本人认为XX因未能在合同约定日期前交付符合合同约定条件和法定条件的经验收合格的房屋，已构成逾期。对此购买人有权拒绝接收不符合交付条件的房屋。要求XX对不符合约定的部分限期整改，明确整改方案及日程。如无法整改请说明原因并以其他方式替代。本通知自发出之日起生效，限XX于本通知书发出之日起七日内对上述所有问题予以书面答复，逾期不答复，本人将不再另行书面通知。同时将从2021年5月30日起计算XX逾期交房，由此产生的一切损失将由XX承担，至整改完成接房后为止。

重庆XX受彭X的委托，向XX公司发出律师函，要求，1、收到本函之日起三日内，立即向委托人支付逾期交房违约金68269元；2、从2021年5月30日起至XX整改房屋合格且双方完成接房手续时止的所有物业费由XX承担；3、收到本函之日起开始着手整改房屋，并明确整改方案及具体工期；4、如上述通知未能被理会，本所受权将不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段，追究全部法律责任，由此所发生的一切费用概由XX承担，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等。

2022年6月2日，彭X与重庆XX签订《委托代理合同》，约定代理费16000元。2022年10月11日，重庆XX向彭X开具了金额为16000元的发票。同日，彭X向重庆XX转账支付16000元。

彭X另向本院举示了2021年11月20日网众验房第三方房屋验收报告，报告结果为，共检查出103处问题，所有问题均已在室内相关位置标记。一、问题汇总为客厅墙面返潮、主卧漏水、生活阳台积水、瓷砖空鼓。二、检测入户门问题汇总，划痕，门框安装不正，缝隙过大。三、检测客餐厅问题汇总，墙纸破损、推拉门推拉不灵活，关不上，地砖空鼓，不平、色差，返潮，开关按键翘起，柜门不齐，阳台门调试。四、检测景观阳台问题汇总倒坡积水，缺地漏盖。五、检测次卧1问题汇总，墙纸脱落，色差，窗框补漆，窗户无泄水孔，门闭合晃动。六、检测厨房问题汇总瓷砖空鼓，破瓷，柜门安装不正，开关不畅，柜门阻尼使用不畅，阳台门锁不上，石材收边，抽油烟机安装不正。七、检测次卧2问题汇总墙纸污染，窗框划痕。八、检测客卫问题汇总瓷砖空鼓，置物架松动，镜柜开关异响，柜门破损，划痕，灯带脱落，缺地漏盖，洗手盆下石材断裂。九、检测主卧问题汇总墙纸不平，收边，开花板色差，墙纸污染，踢脚线脱落，墙纸破损，插座面板松动，门后墙面漏水。十、检测主卫问题汇总瓷砖空鼓，石材裂纹，缺地漏盖，勾缝，收边，置物架松动，划痕，灯带脱落，柜门划痕，破损，镜柜闭合异响。彭X称其是在通知验房当天与网众验房，物业工作人员一起的，物业公司是XX公司自己的物业公司。故要求XX公司按验房报告中提出的问题一一进行整改。彭X在房屋现场也向XX公司工作人员沟通过房屋存在的问题和整改意见，但XX公司至今未进行整改。

XX公司称网众验房并非有权鉴定机构，且彭X并未实际接房，也未向XX公司提出整改要求。

XX公司称其以邮寄的方式向彭X寄送了《重庆XX收（验）楼通知书》，由于工作人员流动过大，现无法提供邮寄凭证，但认为彭X收到该通知书的时间应当为2021年10月30日前。因不可抗力要求延期交房的通知书是否发放不清楚，也无法提供邮寄凭证。但2020年新冠疫情是众所周知的事实。

本院认为，彭X与XX公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。

按双方《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，XX公司应当在2021年5月30日向彭X交付房屋。合同约定的交房条件即商品房取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。XX公司已于2021年8月12日取得该证。后XX公司又按合同约定向彭X发送了收楼通知书。鉴于XX公司未举示证据证明收楼通知书到达彭X的时间，故本院采信彭X的陈述，认定其于2021年11月6日收到收楼通知书。对于彭X提出的装饰装修的质量问题，按补充协议第十二条约定，不属于其可以拒绝接房的理由。故应当认定2021年11月6日XX公司的交房条件已成就。此期间XX公司有逾期交付房屋的事实，应当向彭X支付逾期交房违约金。考虑2020年1月爆发的新冠疫情，本院酌情扣除60天疫情期间。XX公司应当向彭X支付的逾期交房违约金为XXX元×（160-60）×万分之一=19561.21元，超出部分本院不予支持。

对于彭X要求的交付符合合同约定装修标准的房屋的诉求，合同附件四：房屋装修标准说明中并未对装修标准进行明确，仅约定了相关品牌。网众验房第三方房屋验收报告并非双方一致认可的鉴定机构，彭X要求按验收报告结论交付房屋的诉求不能成立，本院不予支持。但彭X对其房屋内的装修质量问题可要求XX公司进行整改。

对于律师费双方并无合同约定，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告重庆XX公司在本判决生效后立即支付原告彭X逾期交房违约金19561.21元；

二、驳回原告彭X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1736.44元，因适用简易程序减半收取868.22元，由原告彭X负担568.22元，被告重庆XX公司负担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。