浅谈城市更新活动中涉及的土地法律问题

北京盈科（沈阳）律师事务所土地综合管理法律事务部对城市更新活动中可能涉及的法律问题进行分析，欢迎探讨交流。

我市根据城市发展需要出台了《沈阳市城市更新管理办法》的通知（沈政办发【2021】28号），其中涉及城市更新土地的流转、大型企业搬迁以及公共用地规划等问题，现将城市更新可能涉及的法律问题简单分析如下：

一、城市更新内容及意义：

城市更新活动，是指对城市发展形态和功能进行可持续改善的建设活动，包括完善城市空间结构和功能布局，提高公共设施服务水平，提升居住环境，强化城市精化管理，加强历史文化保护和全面提升城市功能品质、服务品质、生态品质、文化品质等内容。城市更新活动的意义，围绕推动沈阳新时代全面振兴全方位振兴取得新突破，努力建设国家中心城市的总目标，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，建设宜居、绿色、低碳、智慧、韧性、人文、活力城市，走出一条集约型内涵式城市高质量发展新路。

二、城市更新中可能存在的法律问题：

城市更新不同于旧城改造，新时代赋予城市更新不一样的意义，打造宜居城市、绿色城市以及科学管理城市成为新一线城市的新内涵。城市更新的程序总体概括为设计、规划、预算、申请、审批、批复、实施、征收、挂牌以及建设等。整个环节中可能涉及的法律问题几大方向如下：

第一，土地征收，如征收动迁、棚户区改造、大型企业建厂及搬迁。该问题是城市更新最艰难的环节，就是如何合法合规的获得土地使用权，土地性质大致分为国有土地和集体土地等，其中国有土地取得形式也分为出让和划拨；集体土地取得形式是宅基地、责任田以及承包地等。对于土地征收程序的合法性是问题发生重灾区，根据多年征收与补偿案件的分析总结，程序违法占绝大多数，其中包括未补先拆、程序倒置、无法律依据以及补偿混乱等。解决该问题就是形成完整的征收补偿流程，前期介入梳理征收程序，建立流程台账细化征收事项，依据法律法规进行具体行政行为。

第二，集体土地入市，加速城市化进程，如城市外扩、企业外迁。随着国家政策的调整，集体土地入市成为一种获得土地的新形式。本身该问题处于真空期，相关法律法规正处于逐步完善阶段，如何合法合规的进行土地入市，既解决了土地流转问题，也解决了土地性质转变的难题，更好的为城市规划提供保障。该问题本身处于新生阶段，需以法律为依托，规范程序为基础。

第三，土地的挂牌出售或建设，如招商引资。土拍流程风险的把控，文件及程序的合法化更是需要关注的；工程的建设问题，该问题存在于双方签订合同是否满足该工程的需要，合同价值与合同的规范性是否统一，现政府项目普遍存在简合同高价值的问题。

第四，违规建筑的处理，如违建、抢建等。对于城市中存在违规建筑等，如何合法处理成为又一问题，对于违建并不能一拆了之，要根据现场情况分析、相关部门认定、相关部门处罚以及相关部门拆除等法定程序，需完善行政行为流程，做到依法执法。

综述，上述大类只是城市更新中可能遇到的相关问题概括，并不能完全覆盖，更需要将法律与实际相结合，重视法律的适用。

三、城市更新中可能适用法律：

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》等等。