以房屋买卖为担保的借款合同效力如何

律师观点分析

导读：

以房屋买卖为担保的借款合同关系，到期后是否可以获得房屋的所有权，当事人之间的关于流押条款，我国法律是如何规定的呢？且看下文分解。

案情介绍：

原告张XX及张某强系父子状告被告杜X及其妻子金X及女儿杜X恩房屋买卖合同纠纷一案，原告与被告于2013年12月15日经居间方签订房地产买卖协议，约定原告购买被告所有的上海市嘉定区某处房产，转让总价格为XXX.合同载明12月1日已付定金48000元，12月15日付XXX元，余款100000元在办理过户登记及水电煤等手续后付清。签约时，双方均明知该房系动迁安置新建房屋，存在限制交易期。同日，原告张XX与被告杜X及其妻子金X另签订一份借款合同，合同载明被告向原告借款XXX元，借款利息为银行利息四倍，借款期限2013年12月15日至2015年12月5日，并约定被告杜X及其妻子金X若到期借款连本带利未还清，被告则把讼争房屋转让给原告张XX。到期后，被告方一直隐匿不见，故诉至法院，请求依法判令杜X及其妻子金X及其女儿杜X恩继续履行与原告签订的房地产买卖协议，并协助原告办理房屋所有权变更登记。

法律解读：

本案涉及到原被告以房屋买卖为担保的借款合同关系，这也就涉及到流押条款禁止的规定。

首先，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条对流押规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产转移为债权人所有。”违反了上述规定，导致抵押合同的部分无效，流押条款的无效不影响其他条款的效力。也违反了物权法定原则中内容法定的要求。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”“不得”的时间，在债务履行期限届满之前。也就是说，在履行期限届满之后（进入抵押权实行期之后），双方当事人可以约定抵押财产归抵押权人。这种约定称为折价协议。

再次，我国法律为什么禁止流押条款呢？一般认为，禁止流押条款，是为了防止债权人乘人之危。其实，还有一个重要的原因，就是流押不能满足物权变动的形式要件，易使第三人蒙受不测之损害，危害交易安全。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”流押，当事人约定的物权变动是以债务人不履行到期债务为条件的。第三个原因，是流押约定的折价价格，到时可能会有很大变化，可能造成显失公平的后果。

最后，将抵押物抵债，需要当事人的二次约定，即当事人先签订抵押合同（第一次约定），在进入实行期后，要再行约定以担保物抵债（第二次约定为折价协议）。

案件结果：

法院认为，根据原、被告分别提交的房地产买卖协议和借款合同，原、被告之间存在以房屋买卖合同为担保的借款合同关系。而在借款合同约定的借款届期未能本息还清即办理房屋过户登记手续，其实质系流押约定，不符合担保法律规定。应当无效。故原告基于买卖协议要求主张被告办理过户登记手续没有事实依据和法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告的诉讼请求。