限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同是否有效

律师观点分析

导读：

原告为限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同是否有效，我国法律是如何规定的呢？且看下文分解。

案情介绍：

原告朱XX与徐XX，原告朱XX与吴XX分别系夫妻关系，原告朱XX系原告朱XX与徐XX之子。原告朱XX2006年12月出生，系原告朱XX与吴XX收养的女儿。王XX系原告徐XX与王XX之女。2014年5月17日，原告朱XX的哥哥朱XX、姐姐朱XX书面表示年事已高，同意王XX担任朱XX的监护人。2009年6月30日，原告朱XX、朱XX与上海市长宁区土地资源储备中心、上海XX公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定安置人口为五原告，安置房为本市长宁区某某路101室、102室、103室、104室（即案涉房屋）。2012年11月14日，原告朱XX、徐XX、朱XX、吴XX（甲方）与被告（乙方）签订《上海动迁房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总价850000元，乙方于甲方取得房产证并与被告签订《上海房地产买卖合同》后5日内产权过户付清余款。五原告监护人王XX知道此事后，不予追认，起诉至法院要求该买卖房屋合同无效，被告搬离案涉房屋。

法律解读：

本案涉及到原告为限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同是否有效的问题。

首先，民法中的限制民事行为能力人包括以下情形:一、10周岁以上18周岁以下的未成年人。但年满16周岁未满18周岁以自己的劳动作为主要收入来源的(就是16岁以上18岁以下已经工作了的人)视为完全民事行为能力人。二、不能完全辨认自己行为的精神病人。完全精神病的人是无民事行为能力人。未成年人的父母是他们的法定代理人。未成年人的父母死亡或者没有监护能力的，由其有监护能力的近亲属担任他们的法定代理人。本案中经过司法鉴定朱XX、徐XX、朱XX、吴XX为限制民事行为能力人。

再次，合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上讲是有瑕疵的，因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。以前的司法实践在处理此类合同时，基本上是认定为无效合同。

最后，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。限制行为能力人对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为后果，而在当今社会，房屋是个人及家庭最重要的生活资料，兼具满足基本生活需求和保值增值得双重功能，对交易价格的判断，对交易流程的认知以及对交易金额的掌控，均超出了限制行为能力人智力和精神状态所能承载的范围，所签房屋买卖合同，应经法定代理人追认后，方可有效。现因原告的法定代理人明确表示不予追认，故涉诉房屋买卖合同应认定为无效。

案件结果：

依据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十八条之规定，判决如下:一、原告朱XX、徐XX、朱XX、吴XX与被告就某某房屋签订的《上海动迁房买卖合同》无效；二、被告将房屋返还原告朱XX、徐XX、朱XX、吴XX、朱XX。