卖房人逾期迁出户口的违约责任

律师观点分析

导读：

房屋买卖中，买方已经付钱并办好过户，卖家未如期迁出户口怎么办？

案情介绍:

2014年7月22日，王X与金X签订《上海市房地产买卖合同》，由王X以人民币80万元的价格，向金X购买上海市某路123弄101室房屋。并且双方在补充条款中约定：金X应于该房屋产权转移之日起的20日内办理原有户口的迁出手续。每逾期一日，金X应按照原价款的万分之五向王X支付赔偿金。王X于2014年9月15日取得上述房屋产权证，但金X一直未履行迁移自己户籍的义务。于是王X将金X诉至法院。

法律解读：

首先，依法成立的合同，对王X与金X双方当事人都具有法律约束力。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，所以是合法有效的。其次，房屋买卖合同补充条款中约定金X应于房屋权利转移之日起的20日内办理户籍的迁出手续，但金X一直未依约办理，应当承担相应的法律责任。

房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”，该补充条款是对合同条款及附件内容的手写修改或补充，根据该房屋买卖合同规定其效力优先于《合同》的其他约定。王X依据合同补充条款，主张从2014年10月6日起算违约金（以80万为基数，从2014年10月6日起算至金X的户籍实际迁出之日止，每日按百分之五计算）。王X的诉求是于法有据、合理合法的。

金X在庭审中一方面称其另行购置了房屋，但还没有拿到房屋产权证，所以无法办理户籍迁移手续；另一方面辩称自己没有违约并且没有存款支付。对于金X的抗辩来说是缺乏法律和合同相关依据的，根据合同补充条款明确规定逾期迁出户口是必须承担违约责任的，而且并不能因为没有存款而不承担相应的法律责任。因此，金X的抗辩与理不符，并不能免除其合同义务。

案件结果：

法院在审理过程中考虑到该房屋的户籍并没有对原告王X的居住使用造成实际影响，上述合同中约定的违约金标准过高。酌情调整为每日万分之一。同时违约金总额应设定上限，避免被告承担过分高于原告的实际损失，酌情确定违约金的上限不超过10万元。判决如下：

一、被告金X应于本判决生效之日起十日内支付原告王X违约金（以80万元为基数，自2014年10月6日起算至被告金X的户籍迁出服房屋之日止，按每日万分之一的标准计算，违约金上限不超过10万元。）

二、案件受理费减半收取、财产保全费（原告王X均已预缴），由被告金X负担。

拓展阅读：

二手房逾期迁户有哪些风险?

在购房过程中，买家一定要多方考察待售房屋的具体情况，尤其是房内户籍情况，尽管上家户籍不影响下家户籍的迁入，但容易影响房屋再次转售。所以，买家一定要认真对待户口迁移事宜，最好在合同中明确约定卖家户口迁出的时间、逾期不迁出的责任等等，从而更好地维护自己的权益。同时，卖家不能存在侥幸心理，以为可以将自己户籍挂在他人处所而高枕无忧或者消极抵赖，否则将会付出相应的代价。