接受委托代为出售房屋后，却被告知委托人无民事行为能力

律师观点分析

导读：

周X、谢X、周X、吴X因拆迁获得了四套安置房，尚未取得房产证。2012年，该四人委托丁X出售上述四套房产，并签订了委托协议。约定委托出售价格为9000元/平米，高出部分都赠予丁X当劳务费。在丁X卖掉两套房屋后，王X称周X等四人为无民事行为能力人，自己系他们的法定代理人，上述已出售的两套房屋，是周X一家人在杨X、丁X及两个买家的欺诈之下签订了房屋买卖合同。遂请求判决两份房屋买卖合同无效。

案情介绍:

2009年6月20日，周X、周X与A市某区土地资源储备中心、房屋动拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定安置人口为周X、周X、谢X、吴X与周X五人。安置房屋为A市某区A路204号4002室、204号4003室、1020号3001室、1020号3002室。其中，周X与谢X，周X与吴X分别系夫妻关系，周X系周X与谢X之子。周XX出生，系周X与吴X收养的女儿。

2012年10月19日，周X、谢X、周X、吴X（甲方）与丁X（乙方）签订《出售房屋委托代理合同》，约定甲将拥有产权的上述四套房屋全权委托乙方代理出售。委托出售价格以当时甲方商谈确认后价格出售，即9000元/米，所有差价部分赠予乙方作为奖。乙方应将已销售的房屋扣除相关费用及奖励等，办理完毕房屋相关产证所有事宜后，再将剩余费用与甲方结算（需直接打入甲方所提供的银行账户）。委托期限自签订合同之日起26个月。甲方产证下来后通知乙方，并预约乙方及承购方择日办理产证更名手续，乙方按照当时所签售的房屋买卖合同的支付款项将预先扣除当时办理产证所产生的相关税费及相应的手续费后剩下的房款分批支付给甲方。上述合同尾部周X、谢X、周X、吴X、丁X分别在“甲方”、“乙方”处签字按印，“公正人”一栏由杨X签字按印。

丁X称：其是经杨X介绍认识了周X一家人，之后受周X一家人委托替其买卖因动迁所得的四套未办理房产证的房产，因为想替非法买来的女儿周X通过非法渠道上上海户口急需用钱，周X才许诺可以以9000元/平米出售，高出部分都赠予自己当劳务费（包括封口费）。同时周X给了丁X一个空银行账户和网银，让其操作整个流程。所有款项收支就在这个账户上操作。由于自身不太懂房产事宜，又经朋友介绍认识罗X，由罗X去联系房产中介挂牌出售四套房产。

第一套：世纪大道1020号3002室。丁X称，买家管X看中后，由罗X与中介去和租客谈提前解除租约，经协商后签订提前解除租约协议，并由其先支付了所有赔偿款4500元。2012年11月14日，买家管X与和周X一家人签订了房产买卖合同并去银行直接办理了转账手续，首付50%房款到周X的账户。之后，丁X称其通过周X的账户分别转账给罗X5万元劳务费，给了杨X7万元，给了自己已结清的赔偿款和相应的赠予费用（扣除给罗X和杨X剩下的房款）。

第二套：世纪大道204号4002室，面积103.84平米。丁X称：买家张X看中后，由其与罗X、杨X、周X一起去与二房东谈提前解除租约事宜，经协商后同意赔偿款金额为60500元。2012年12月20日，买家张X和周X一家人签订了房产买卖合同，由张X直接在网上转账100万元到周X的账户。之后，丁X称其通过周X的账户分别转账给罗X10万元劳务费，给了杨X26万左右，给了自己相应的赠予款等。

在丁X处理第三套房屋的买卖事宜时，谢X与其前夫的女儿王X出现了，称周X等一家五口均为无民事行为能力人，自己系其法定代理人。王X认为，周X一家人根本不能辨认自己的行为。上述已出售的两套房屋，是周X一家人在杨X、丁X及两个买家的欺诈之下签订了房屋买卖合同，房屋售价远低于市场价，且并没有取得购房款。遂起诉至法院，请求判决两份房屋买卖合同无效。

经查明：王X系谢X之女，与周X等虽无血缘关系，亦属关系密切的其他亲属，周X的其他近亲属因年事已高，同意由王X担任监护人并经所属居委会确认，因此王X具有监护人资格。此外，经鉴定，周X、谢X、周X、吴X在签订房屋买卖合同时及目前应评定为具有限制民事行为能力人。

法律解读：

本案争议的焦点是对周X、谢X、周X、吴X的民事行为能力的认定。经鉴定，周X、谢X、周X、吴X在签订房屋买卖合同时及目前应评定为具有限制民事行为能力人。丁X、张X、管X对有关民事行为能力的鉴定意见持有异议，但并未举证证明鉴定意见存在重新鉴定的情形，即：（1）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（2）鉴定程序严重违法的；（3）鉴定结论明显依据不足的；（4）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。因此关于周X等四人系限制民事行为能力人的鉴定意见应予认可。

根据《合同法》相关规定可得出如下结论：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。首先，房屋买卖合同系双务合同，买卖双方互负给付义务，一方在接受房款的同时，负有交付房屋、办理过户等义务。因此，所涉房屋买卖合同不属于纯获利益的合同。其次，限制民事行为能力人对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为后果，而房屋是个人家庭的重要生活资料，对交易价格的判断，交易流程的认知及对交易金额的掌控等，均超出了限制民事行为能力人智力和精神所能承载的范围，所签房屋买卖合同，应经其法定代理人追认后，方可有效。现因为王X明确表示不予追认，因此涉诉房屋买卖合同应认定为无效。

关于合同无效后的法律后果。对于管X，张X已经支付的购房款，系按合同约定支付至周X的银行账户内，本案是平等民事主体之间的纠纷，根据合同的相对性，应当由周X等负责偿还。至于丁X由周X银行账户转给自己、杨X及罗X的钱款，周X等可采取合法途径与其另案处理。而不能据此让丁X等偿还已经支付的购房款。

案件结果：

1、周X、谢X、周X、吴X与管X、张X签订的房屋买卖合同无效；

2、周X、谢X、周X、吴X应于判决生效之日起十日内分别向管X、张X返还上述房屋的购房款。

3、管X、张X应在收到返还的购房款等后三日内将上述房屋返还给周X、谢X、周X、吴X。