无权代理签署合同，该如何赔偿

律师观点分析

导读：

王X代替范X签署房屋买卖合同，并收取5万元定金。范X知悉后拒绝卖房，导致房屋买卖无法达成，因此就损害赔偿等发生纠纷，详情请看下文分解。

案件介绍：

范X是王X的再婚夫妻，王X有一女儿王X。位于上海市某路199弄3号的系争房屋是旧房动迁后用补偿款所购的安置房。系争房屋原产权人为王X和王X，后将范X也纳入了产权人。2015年6月，王X和范X协议离婚。

2016年1月，王X和王X在“XXX”中介公司的居间介绍下与陈X和李X签订标的为系争房屋的房屋买卖合同。签订合同时，王X和王X在合同上签字。陈X与李X明知我代替范X在合同上签字的情形下，签订了系争房屋的买卖合同（房价112万元）。接着，王X也收取了陈X和李X交付的5万元定金，并出具了收款人为王X和王X的定金收据。此外，“XXX”和买方还要求王X签订了《部分产权人承诺书》，让我承诺“出售房屋行为的意思表示真实并已获得全体共有人的同意，若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行的，出售方或其代理人仍承诺依照定金罚则承担赔偿责任。除因承担定金罚则外，还应承担房价20%的违约金，还应承担居间公司服务费用”。

2016年2月，到了买家支付首付款的时候，买方和中介公司同时提出要求房屋共有人范X出面认可之后，买家才支付首付款。但是范X知后，始终不同意出售系争房屋，导致该房屋买卖合同双方无法履行。之后，因上海出台房屋限购新政，规定非本市户籍居民家庭购房或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，根据该意见规定，陈X和李X丧失在上海的购房资格。

陈X和李X提出因该房屋买卖未能实现导致其无法购房，结合房价上涨等因素要求：①王X和王X应按定金罚则的规定，支付10万元人民币。②王X违约，承担违约责任，按约支付房价20%，22.4万元的违约金。

王X、王X和范X提出只愿意返还已收取的5万元定金，不同意支付违约金。同时提出，承诺书约定的房价20%的违约金过高，请求法院下调违约金数额。

案件结果：

法院审理查明，判决如下：

一、王X、王X应于本判决生效之日起十日内返还李X、陈X定金5万元人民币。

二、王X应于本判决生效之日起十日内给付陈X、李X违约金22.4万元人民币。

法律解读：

本案的争议焦点为：在订立合同时范X姓名由王X代签的效力如何；房价20%的违约金是否过高？

根据《合同法》相关规定，被代理人（范X）不追认的合同自始无效，当事人所需承担的是缔约过失的赔偿责任，即信赖利益损失、履约损失，但不包括可期利益损失。《合同法》113条也表明只有在合同有效的情况下当事人才能获得可得利益，任何一方不可能依据无效合同而获得利益。

陈X和李X因未如期够得系争房屋，加之限购政策的因素，导致无法在上海购房，结合房价上涨的情况主张赔偿房价20%的违约金224000元。在此认为明显得不到法律支持。民事领域注重的是平等的正义，合同当事人只能就其能够预见的结果享有行为的选择自由，所以违约赔偿仅限可预见的损害事实，在过错责任原则下，他理应在可预见的损害结果范围内承担责任。

另外，被上诉人存在过错：①两被上诉人明知在签署买卖合同时范X签名一栏由王X代签未提出异议，事后支付了5万元定金。②两被上诉人称王X已出具的《部分产权人承诺书》便能说明王X有权出售系争房屋。在此认为，没有范X签署的授权委托书，仅凭只有王X签章的《承诺书》，不足以证明王X具有代理范X出售房屋的权利。故导致系争房屋的买卖未能达成，买方存在过错，根据《民法通则》第131条过错相抵的规定，可以减轻或者免除上诉人在此次合同纠纷中的责任。

综上，本文认为王X为主要过错方，需承担缔约过失的损害赔偿责任，但房价20%的违约金过高。