商品房合同无法履行时的解除与赔偿

律师观点分析

案情简介：

2019年9月17日，黄XX与XX公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定由出卖人XX公司向黄XX出售其开发建设的位于西咸新区XX城XX路以南、同文路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号XX房，预测建筑面积共136.18平方米，该商品房单价为每平方米6719.05元，总价款为915000元。付款方式为首付加商业贷款，即买受人应在2019年9月17日前支付首期房款465000元，余款450000元向银行申请贷款支付。出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于本工程建设。买卖合同还对逾期付款责任、交付条件、交付时间、逾期交付责任、商品房质量及保修责任、合同网签备案与不动产登记等事宜进行了详细约定。截止2019年9月17日，黄XX共向XX公司支付房款465000元。付清该商品房首期款后，黄XX在XX公司工作人员配合下多次办理银行贷款手续，至今仍未办理完毕贷款手续。

法院裁判结果：

陕西省西咸新区XX发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还黄XX已付房款465000元及资金占用损失（以465000元为基数，年利率3.8%为标准，自2019年9月18日计算至实际履行之日）

律师点评：

本案有两个关键点：第一，合同能否解除。合同解除分为法定解除与约定解除，法定解除主要在民法典第563条，总结起来两种“合同目的不能实现”与“当事人拒绝履行”；约定解除则主要依据双方的合同约定。本案中，贷款无法办理时间达到三年，明显超出合理预期，即合同目的无法实现，且已满足合同的解除条件，在此情况下，我方当事人有权解除。第二，解除后按什么标准赔付。在诉讼中，开发商一直主张的是，退回原购房款即可。这就涉及到过错问题，谁的过错导致的这一尴尬局面，本案中开发商仅选择了一家小的城商行，该城商行资金额度紧张，导致三年无法放款。那么，开发商需要承担过错责任。

律师建议：

优先考虑现房，避免烂尾。

优先考虑可以有多家银行贷款合作的大盘，避免因银行问题而无法放款。