违约金什么情况下可以主张

律师观点分析

案情简介：2020年11月16日，张某与友X公司签订《XX园XX城租赁合同》一份，约定：张某承租西安市经开区XX五楼XX园XX城店铺16号档口经营古城酸菜炒米、涮牛肚，租期1年，租金按照张某日营业额25%扣取，每日保底营业额1500元，不足则按照保底营业额的25%扣取保底租金；合同保证金3.5万元在期满后张某无任何违约后30日内无息返还；因不可抗力或政府政策性变化导致合同不能履行或不能达成合同目的是双方均不承担责任，XX园XX城XX店铺封闭的友家公司不承担任何责任等。2021年4月30日，XX购物中心发布升级改造公告，表示将自2021年5月1日起进行升级改造，张某与友X公司签订的《XX园XX城租赁合同》因此无法继续履行。2021年7月2日，张某在承诺函中签字，承诺函内容为：“自本承诺函出具之日起，本人与西安友X有限公司所签署或建立的合同关系（若有）均已合法解除，关于本人所承包档口押金和按照双方合同约定扣除相关费用的销售款在XX赔偿款到账的5日内结清，同时交还相关协议及票据，届时本人与西安友X公司的债权债务均已全部结清，结清款项当日算起三日内清退本人所属的全部物品及设施设备，未按约定撤离美食城的视为自动放弃，西安XX购物中心或西安友X公司均有权自行处置，本人对此不持异议，且承诺在不以任何形式影响上述租赁场地交还及装修等相关工作，否则人自愿承担相应法律责任。”；当日友X公司将2万元保证金退还张某。

法院裁判：双方签订的《XX园XX城租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，张某与友X公司均应按照约定履行。《XX园XX城租赁合同》履行过程中，因XX购物中心升级改造原因无法继续履行，张某与友X公司已协商一致解除了《XX园XX城租赁合同》并履行了承诺函内容，另张某与友X公司所签订的《XX园XX城租赁合同》中关于提前解除是否需要承担违约金未做约定，故张某要求友X公司支付违约金3万元本院不予支持。

律师点评：对于违约金的承担，重点在于双方是否约定了哪些行为属于违约，以及违约的惩罚措施。在没有约定违约金的情况，一般只能主张赔偿损失，但赔偿损失则只能按照填平原则，即按照实际受损失赔偿。