李素娟律师
基本案情：2024年10月15日，孙某与大连某街道办事处签订《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，租赁期限自2024年10月15日至2027年10月15日，共计3年，用途为经营使用，租金为10.06万元每年，租金总计30.18万元，孙某于本合同生效之日起一个工作日内将首期租金10.06万元支付至大连某街道办事处指定账户。大连某街道办事处向孙某交付该房屋时，孙某向大连某街道办事处支付保证金1万元。
孙某于2024年11月4日开始办理营业执照，一直没办下来，因为大连某街道办事处提供的产权证明复印件上的地址和房屋的实际地址不一致，孙某和大连某街道办事处就此事多次沟通，其提供了《房屋证明》，但是市场监督管理局不认，一直没有办下来营业执照。大连某街道办事处的联系人温某某曾同意不能办理营业执照的期间不收房租或者相应延长租赁期限，但是不同意解除合同。
孙某与大连某街道办事处温某某沟通长达5个月，找了多个部门，均因为历史遗留问题，没有解决产权证的问题，进而无法办理营业执照。孙某于2025年3月下旬委托律师（也就是我本人）代理此案。律师全面梳理本案案情及相关证据后，于2025年3月31日向大连市某街道办事处发送《律师函》，通知其解除《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，大连某街道办事处于2025年4月1日签收。律师又于2025年4月2日向大连市某街道办事处邮寄房屋钥匙，被拒收。此后，孙某按照律师要求通知大连市某街道办事处到案涉房屋处交接房屋及钥匙，大连某街道办事处不予理会；孙某随后和律师一起到大连市某街道办事处送房屋钥匙，大连某街道办事处门口值班人员核实后拒绝让孙某和律师进门，并拒绝接收钥匙。孙某在律师指导下固定了上述过程的证据。
2025年4月3日，孙某向大连高新技术产业园区人民法院提起诉讼，请求判令双方签订的《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》于2025年4月1日解除，大连某街道办事处返还孙某已支付的租金100600元、保证金1万元，并支付违约金10060元、中介费损失8383.34元。
大连某街道办事处辩称，不同意孙某的全部诉讼请求。孙某已经自认其自2019年就在案涉房屋从事经营活动，足以说明案涉房屋具备经营报条件，孙某称无法办理营业执照而不能开展经营活动是不符合事实的。
孙某认为，前些年能经营不代表现在能经营，前些年之所以能经营是因为前些年市场监督管理具要求不严，街道办事处出具书面证明，就可以办理营业执照，但是近两年随着市场监督管理局连网，申请营业执照要求严格了，不再认可街道办事处出具的书面证明，而且根据孙某和大连市某街道办事处工作人员温某某长达5个月的微信聊天记录可以看出，双方一直在就办理营业执照的事情进行沟通，并且没有解决，大连市某街道办事处一直知道并认可案涉房屋无法办理营业执照。而且诉前城市综合执法局曾经对案涉房屋下达过违法整改通知书，证明在案涉房屋经营属于擅自改变建筑物的用途，属于违法经营，案涉房屋当初规划的用途为设备间。
人民法院经审理认为，孙某与大连某街道办事处签订的合同明确约定孙某承租房屋的用途为经营使用，而大连某街道办事处作为出租人负有按照约定将案涉租赁房屋交付孙某，并在租赁期内保持案涉租赁房屋符合约定用途的义务。从本案查明的事实以及现场调查情况可知，案涉租赁房屋虽经孙某与大连某街道办事处多次沟通，但至2025年3月31日孙某向大连某街道办事处发函要求解除合同之时，案涉租赁房屋仍无法办理营业执照。另，结合孙某与温某某的微信聊天记录以及孙某提交的综合执法局送达的调查及违法行为通知书看，孙某承租的案涉租赁房屋也因经营手续等问题被要求整改。故，于孙某而言，其承租案涉租赁房屋用于经营的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第(四)项"当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"之规定，原告享有法定的合同解除权。孙某在多次沟通未果后，于2025年3月31日向大连市某街道办事处邮寄发送解除合同的律师函，该律师函于2025年4月1日到达大连市某街道办事处，则双方签订的租赁合同于2025年4月1日解除。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。"之规定，孙某与大连某街道办事处签订的租赁合同解除后，尚未履行部分的租金，大连某街道办事处应予以返还。经计算得出，大连某街道办事处应返还孙某2025年4月1日之后的剩余租金及保证金64158.63元并赔偿孙某中介费损失7102元。
律师点评：第一、在合同履行过程中，如果发生解除合同的事由致使合同目的不能实现，守约方应当尽快通知违约方解除合同并保留证据，实践中，确实有很多法院仅支持退还合同解除之后的合同价款；第二、合同解除后，如果违约方恶意不履行交接，守约方最好保留相关证据，对于违约方恶意扩大的损失，应由其自身承担；3、本案中的房屋租赁合同，因为仅约定了承租房的违约责任，未约定出租方的违约责任，所以人民法院不支持按照对等原则由出租方支付承租方违约金，这一点有待商榷。
相关法律：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。