武慧娟律师
律师观点分析
上诉人陈X因与被上诉人韩XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈X上诉请求：1.请求撤销本案一审判决第一项，依法改判驳回韩XX的诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院漏列主体，程序错误。2013年7月11日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，由被上诉人承继上诉人对榆次区泰和XX11-5-9号房屋的权利，并且于2013年7月19日到开发商处进行了手续变更，房屋的权利人变更为被上诉人，上诉人与被上诉人前期的权利转让已经完成。现因开发商未交房，被上诉人诉至法院，根据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，本案应当追加山西省XX公司为本案的共同被告参加诉讼，以明确归责主体，查明案件事实。2.一审法院认定购房人变更为被上诉人的《商品房买卖合同》系无效，是不成立的：其一，2013年7月11日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，因案涉房屋系期房，所以房屋转让当时是不具备条件的，上诉人与被上诉人之间的转让其实是对所涉房屋权利的承继，并且已经完成了全部手续，权利转让过程已经全部完成。合同有效与否，不能对双方已经终结的权利转让过程产生任何影响；其二，民事交易行为应当遵循诚实信用、自愿原则。被上诉人系完全民事行为能力人，应当对民事交易过程中自己的行为后果负责。如上所述，签订合同之时，被上诉人对房屋实际情况知晓，变更购房人为被上诉人的行为，事实上是双方为了完成买卖行为消化了前置条件，被上诉人自愿作出此行为，双方之间的权利转让已经完成。至于之后的房屋交付，那是被上诉人向开发商主张的问题，与上诉人无关；其三，由于开发商的原因，发生被上诉人权利面临受损，但是这与上诉人无关。被上诉人在与上诉人终结权利转让之后，以转嫁风险的方式再次将上诉人拉进纠纷之中，没有任何道理。至于一审查明的一房二卖问题，更是与上诉人无关；其四，一审判决以税为由便认定“损害国家利益”，一则夸大其词，二则以此为由作为认定无效之理由，显然是对民事交往的司法权滥用；其五，现《商品房买卖合同》的主体系被上诉人与山西省XX公司，在前期的权利转让后上诉人已经退出了法律关系，将来的其他事由与上诉人无关。3.一审判决适用法律错误。本案系上诉人与被上诉人对房屋买卖前置权利进行转让，双方自愿的权利转让已经完成，前置的权利承继不涉及合同有效无效问题，故一审法院适用合同无效的法律规定，显然错误。
韩XX辩称，被上诉人按照上诉人要求与山西XX公司签订的《商品房买卖合同》系串通损害国家利益的无效合同。上诉人作为房屋买卖合同的出卖方，收取了被上诉人支付的购房定金和购房款42万元，实际享有了合同权利，依法应当履行交付房屋的合同义务。上诉人关于本案系权利承继与转让的说辞没有事实和法律依据，系歪曲事实、混淆视听的虚假说法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
韩XX向一审法院起诉请求：请求判令陈X返还购房款42万元，承担违约损失4万元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年，陈X以38万元价格向案外人山西省XX公司购买榆次泰和小区11-5-9号房屋一套。2013年7月11日，陈X作为甲方，韩XX作为乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定韩XX以44万元价款向陈X购买榆次区泰和XX11-5-9号房屋。当日，韩XX给付陈X定金2万元。2013年7月19日，韩XX又给付给陈X购房款40万元。当日，韩XX、陈X共同到案外人山西省XX公司处，将陈X与案外人山西省XX公司所签订《商品房买卖合同》购房人变更为韩XX，该合同记载的签订日期为2012年7月11日，案外人山西省XX公司还为韩XX开具了收据，该收据的金额为38万元。2014年10月23日，韩XX曾接受公安机关的询问，称其是通过一家中介公司向陈X购买的榆次泰和小区11-5-9号房屋，购房款42万元也是交给了陈X，是陈X带其找到案外人李XX，将合同名字由陈X换成韩XX。2015年1月20日，案外人山西省XX公司法定代表人李XX因涉嫌犯罪被取保候审，2018年5月16日被逮捕，现羁押于晋中市看守所。犯罪嫌疑人李XX在公安机关供述：榆次泰和小区11-5-9号房屋该卖给案外人姚XX，有购房合同，施工队先收了案外人姚XX20万元，没有告诉犯罪嫌疑人李XX，犯罪嫌疑人李XX以为还没有出售，就又卖了。庭审中，韩XX认为其是向陈X买的房，陈X应当承担责任。陈X则认为其在开发商处办理了变更手续，韩XX应向开发商主张权利。一审法院认为，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。陈X以38万元价款向案外人山西省XX公司购买榆次泰和小区11-5-9号房屋后，又将该房屋以44万元价款出售给韩XX，虽然当事人买卖的是同一套房屋，但却是两个不同的房屋买卖合同关系，陈X和韩XX共同到案外人山西省XX公司处，将陈X与案外人山西省XX公司所签订的《房屋买卖合同》的购房人变更为韩XX的行为，客观上规避了相关税费，损害了国家利益，购房人变更为韩XX的合同依法应为无效合同。韩XX、陈X和案外人山西省XX公司的上述行为只能视为当事人协商一致，同意由案外人山西省XX公司将榆次泰和小区11-5-9号房屋直接交付韩XX，但案外人山西省XX公司未依约将上述房屋交付韩XX时，陈X依法应向韩XX承担违约责任。综上所述，韩XX要求陈X返还购房款并承担违约损失的主张，于法有据，该院予以支持，但韩XX主张的违约损失数额计算有误，该院依法支持2万元，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：（一）限陈X在判决生效后十日内退还韩XX购房款420000元，赔偿韩XX违约损失20000元，共计440000元。（二）驳回韩XX的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：1.本案是否漏列主体，应否追加山西省XX公司参加本案诉讼；2.陈X是否已退出其与韩XX之间的房屋买卖合同关系，其应否承担向韩XX退还本案所涉的购房款并赔偿违约损失的责任。针对以上争议焦点评判如下：
根据本案现已查明的基本案情，本案真实的交易关系为，陈X先以38万元价款向案外人山西省XX公司购买榆次泰和小区11-5-9号房屋，之后陈X又将该房屋以44万元的价格出售给韩XX。前后两次交易行为的标的物虽为同一套房屋，但却是先后形成的两个不同的房屋买卖合同关系。陈X与韩XX之间建立房屋买卖合同关系后，二人共同到案外人山西省XX公司处将案涉房屋的购房人变更为韩XX，该行为并不能改变三方之间真实的交易关系。从韩XX与案外人山西省XX公司所订立的《房屋买卖合同》来看，合同签订时间、交易主体、交易金额等均与事实不符，相关合同内容并非当事人之间的真实意思表示，且该合同客观上规避了相关税费，损害了国家利益，一审法院据之认定该份合同属无效合同并无不当，本院对此依法予以维持。案外人山西省XX公司并未与韩XX之间建立真实有效的合同关系，陈X并未退出其与韩XX之间的房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则，本案不存在漏列主体的情形。
依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，韩XX、陈X和案外人山西省XX公司协商将购房人变更为韩XX的行为，只能视为当事人协商一致，同意由案外人山西省XX公司将榆次泰和小区11-5-9号房屋直接交付韩XX。依据上述法律规定，该属于陈X、韩XX约定由第三人山西省XX公司履行债务的情形，现因山西省XX公司无法交付房屋，韩XX无法实现合同目的，陈X依法应当向韩XX承担违约责任。一审法院根据韩XX的诉请，判令陈X向韩XX退还本案所涉的购房款并赔偿相应损失，于法有据，本院依法予以维持。
综上所述，陈X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元，由上诉人陈X负担。
本判决为终审判决。