成功办理高院改判案例：期待物权优于普通债权排除强制执行

律师观点分析

案情简介：

湖南某房地产公司欠吴某债务未还，双方协商以房抵债，吴某与该房地产公司签订《商品房买卖合同》，房地产公司向甲交付了房屋钥匙，因房地产公司未缴清相关税费，该房屋未办理过户登记手续。后因房地产公司欠彭某等人借款未还，彭某起诉房地产公司并查封了该房屋。吴某提起执行异议，一审法院裁定中止对该房屋的执行，彭某等人不服该裁定，向一审法院提出执行异议之诉。一审法院认为吴某与房地产公司在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，且吴某应支付的购房款也基于债务的抵销已全部付清，同时，吴某也已实际占有和使用该房屋，该房屋未过户的原因过错不在吴某，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回彭某等人要求执行该房屋的诉讼请求。彭某等人不服一审判决上诉，二审法院认为吴某有其他住房可供居住，本案所讼房屋托人用于出售，故吴某的执行异议欠缺《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，二审撤销一审判决，支持了彭某等人继续对该房屋执行的诉讼请求。吴某找到胡伟华律师，希望通过省高院再审撤销二审判决，回到一审判决。

办案思路：

胡伟华律师研究一审、二审案卷材料后认为，根据司法解释第二十八条的规定，案涉房屋不能执行，而根据司法解释第二十九条的规定，案涉房屋可以执行，因此，本案的关键在于弄清第二十八条和第二十九条到底是一种什么样的关系。从二审法院的办案思路来看，二审法院认为第二十八条是买受人“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，属于一般规定，第二十九条是买受人“对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，属于特别规定，而本案正是对房地产开发企业名下的商品房提出异议，故应当适用第二十九条的特别规定。如果拘泥于二审法院的这种思路，那么二审判决貌似没有错误。

跳出法条，胡律师考虑到：倘若吴某购买的是二手房，即不从开发商那里购买，甲反而能够依照第28条排除执行，岂不是出现购买一手房的风险高于二手房的不公平情况？因此，胡律师认为要弄清第二十八条和第二十九条的关系，首先要从法理上明确一般规定与特别规定如何适用。通过查阅法学家的经典书籍、分析《立法法》以及民事法律的相关规定，胡律师发现，只有当法效果相互排斥时,逻辑上的特殊性关系才必然会排除一般规范的运用。而第28条和第29条的构成要件存在交叉，法律效果却是相同的，即都能产生排除执行的权利，故这两个法条是可以选择适用的，并不是只能择一适用。

高院审理情况：

胡律师形成上述办理思路后，撰写了详细的法律意见，并提交了最高人民法院曾经审理的类似案例，在听证程序和开庭审理程序中充分表达自己的意见，最终获得高院法官的支持，高院撤销了二审判决、维持了一审判决。