律师观点分析
上诉人(原审被告）肖X，女，1986年1月20日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
上诉人(原审被告）杨XX，女，1958年9月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：唐X，湖南XX律师。
被上诉人（原审原告）孙XX，男，1985年4月26日出生，汉族，住湖南省津XX。
委托诉讼代理人：彭X，湖南XX律师。
被上诉人（原审第三人）长沙XX公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中XX住宅102房。
法定代表人：蒋XX，总经理。
委托诉讼代理人：彭XX，男，1995年8月3日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司员工。
上诉人杨XX、肖X因与被上诉人孙XX、长沙XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。
上诉人杨XX、肖X的上诉请求：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1269号民事判决第二项，改判驳回孙XX的诉讼请求或将本案发回重审。二、本案诉讼费用由孙XX、XX公司共同承担。事实与理由：一、一审未对本案标的物产权状况进行审查。孙XX、XX公司在签订合同时对房屋不具有产权证的事实是知情的。并且XX公司作为专业的地产经纪服务服务机构，对于标的物为不具有产权证的房屋而签订的房屋买卖合同所产生的法律后果应该是十分清楚。因此孙XX、XX公司对于房屋买卖合同不能依约履行也存在过错。二、补充协议是对原房地产买卖（居间）合同部分内容的变更，一审未对补充协议效力进行认定。补充协议对原房地产买卖（居间）合同的定金部分条款进行重新约定，并且协议由房屋实际产权人肖X本人所签，应视为其真实意思表示。该补充协议在法律效力上应同样具有约束力，所以当肖X逾期办理更名手续时，关于定金争议纠纷解决办法应以补充协议为准。三、一审对于适用定金罚则的判决认定错误。1.补充协议已对原合同中定XX约定进行了变更。2.在2016年7月29日肖X、孙XX、XX公司约定如协商不成，三方解除合同，互不承担违约责任，经纪方退还托管定金给卖方，卖方再退还买方所交的定金，经纪方退还买方所交的所有费用。因此一审判决肖X、杨XX双倍返还孙XX定金10万元错误。
被上诉人孙XX答辩称：一、涉案《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》真实、合法、有效。二、杨XX、肖X因2016年下半年房价飞速上涨而毁约，并抢走房产资料原件明确表示不履行合同，后又将房屋另行高价出售构成根本违约。三、本案合同履行办理更名手续的义务在于肖X，其明确不卖且拒绝办理等行为导致合同未能履行，构成根本违约。签订合同后，肖X在拒绝配合办理手续的情况下，以更名违法或办理更名为由公然违背诚信原则，属于违约。四、杨XX、肖X的行为构成违约，理应双倍返还定金。一审判决事实清楚，适用法律正确。
被上诉人XX公司答辩称：XX公司作为中介公司，其义务只在促成当时双方的买卖合同成立，合同中约定的义务是买卖双方自行达成的，中介在合同成立时已完成自身义务。
孙XX向一审法院起诉请求：一、解除孙XX与肖X、杨XX签订的《房屋买卖合同》；二、杨XX与肖X双倍返还定金100000元整；三、由杨XX与肖X承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉案房屋长沙市雨花区芙蓉中XX14栋2706房原为肖X所有。
2016年7月29日，肖X出具委托书，全权委托其母亲杨XX代为签订合同，收取定金。杨XX在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，肖X均予以承认并承担相关法律责任。
当天，孙XX（买方）与杨XX（卖方）、XX公司（经纪方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》，双方约定如下内容：1、买卖双方通过经纪方出售及购入位于长沙市雨花区芙蓉中XX14栋2706号房，建筑面积为172平方米，房产用途为住宅，该房产有抵押；2、物业转让价格为人民币200万元，定金为5万元，买方在签订合同当日支付人民币5万元，双方将定金5万元委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力；3、剩余房款195万元由买方在签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续时将房款全部付清；4、买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约金。三方在合同最后备注中约定：此房目前未下房产证，买卖双方需要以更名的形式办理相关手续；肖X与代理人杨XX为母女关系，肖X委托杨XX签订此合同同样具有法律效力，如卖方违约，则杨XX承担违约责任。孙XX、杨XX及XX公司代理人严X均在合同尾部签名。合同签订后，孙XX支付了定金50000元，该50000元由XX公司托管，杨XX出具收条。2016年8月5日，肖X将出售房屋的商品房买卖合同原件、不动产发票及契税和维修基金收据交由XX公司保管。
因肖X在签订房屋买卖合同时未取得产权证，几天后，孙XX与肖X及XX公司签订《补充协议》一份，补充协议落款时间为2017年7月29日。三方约定：1、买卖双方在2016年10月15日前办理更名手续，如超过期限还未能办理完手续，买卖双方另行协商，如协商不成，三方解除合同，互不承担违约责任；2、经纪方在通知买卖双方办理相关手续时，任何一方不得刻意拖延或不配合（在经纪方通知办理相关手续后，对方必须在三天内配合办理），否则导致相关手续未能在合约期限内完成的，将承担违约责任。孙XX与肖X均在补充协议下方签名，XX公司加盖了公章。
后XX公司多次催促杨XX、肖X配合办理房屋交易相关手续，杨XX与肖X以XX公司的法定代表人与登记不符，对XX公司的经纪人严X的身份表示怀疑，对合同也表示怀疑为由，拒绝配合办理交易手续。2016年8月17日，肖X将上述商品房买卖合同原件、不动产发票及契税和维修基金收据从XX公司处收回。XX公司于2016年10月11日向肖X发出《履约催促函》，杨XX、肖X拒绝继续履行合同。
另查明，至本案诉讼时，肖X已将涉案房屋另行出售他人。
一审法院认为，孙XX与肖X之间签订的《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应按合同约定履行各自义务。孙XX按约交付定金，履行了合同义务，肖X、杨XX因怀疑XX公司欺诈，拒绝继续履行合同，但肖X、杨XX并未提供充分证据证明XX公司在本案中采用欺诈手段订立合同。肖X的行为已构成违约，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。鉴于肖X已将房屋另售他人，孙XX的合同目的不能实现，孙XX诉请解除合同，并由肖X双倍返还定金，一审法院依法予以支持。合同解除的时间为起诉状送达肖X的时间，即2017年8月11日。本案中，合同约定定金由XX公司托管，合同解除后，XX公司应将定金返还给肖X。根据合同约定，如卖方违约则杨XX承担违约责任，属于债务加入，故杨XX应与肖X一同承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙XX与肖X2016年7月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》于2017年8月11日解除；二、肖X、杨XX于本判决生效后7日内双倍返还孙XX定金，计100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，公告费560元，共计2860元，由肖X、杨XX负担。
在二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，孙XX、肖X以及XX公司于2016年7月29日签订的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。从查明的事实看，2016年7月29日孙XX支付定金50000元，该50000元由XX公司托管，杨XX出具收条，孙XX履行了合同义务。2016年8月17日，肖X将涉案商品房买卖合同原件、不动产发票及契税和维修基金收据从XX公司处收回，且其在本案诉讼时已将涉案房屋另行出售给他人，其行为已构成违约。
XX公司在2016年10月11日向肖X发出《履约催促函》后，肖X、杨XX拒绝继续履行合同。根据《补充协议》第二条：“经纪方在通知买卖双方办理相关手续时，任何一方不得刻意拖延或不配合（在经纪方通知办理相关手续后，对方必须在三天内配合办理），否则导致相关手续未能在合约期限内完成的，将承担责任。”杨XX、肖X应当按照约定承担违约责任，故一审法院判决由肖X、杨XX向孙XX双倍返还定金正确，本院予以维持。
上诉人杨XX、肖X的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人杨XX、肖X共同负担。
本判决为终审判决。
彭姗律师