开发商违约，败诉一审判决书

律师观点分析

原告：季改芹，女，汉族，1979年9月7日出生，.住大名县西未庄乡杨未前村1组25号。

委托诉讼代理人：李杰民，河北张凤阁律师事务所律师。

被告：河北润实房地产开发有限公司（以下简称润实房地产公司）。统一社会信用代码证号：91130400796595838J.住所地：丛台区滏河北大街***号*****号。

法定代表人：方胜勇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄满珍，女，汉族，1990年6月1日出生，.系该公司员工。

委托诉讼代理人：刘艳，河北天汉律师事务所律师。

季改芹诉润实房地产公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。季改芹及其委托诉讼代理人李杰民、润实房地产公司的委托诉讼代理人黄满珍、刘艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

季改芹向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告返还购房款678287元；2、请求判令被告按月利率24%支付自2017年9月8日起至购房款返还清之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与润实房地产公司于2014年8月8日签订了《月亮湾认购协议》。协议约定：1、润实房地产公司将其在邯郸市滏西北大街与××处，开发的月亮湾3号楼2单元6层2号，建筑面积99.02㎡，6850元/㎡，共计678287元房屋出售给原告。2、原告在缴纳定金10000元后7日内补齐所购住宅现暂定面积的全额房款。3、原告在一次性付清购房款后，润实房地产公司承诺满36个月将原告所缴纳房款全额返还，并签署《商品房买卖合同》，认购物业归原告所有。交款时间为2014年8月8日，返款时间为2017年8月8日(30天内)。2014年7月31日，原告向被告缴纳了10000元定金。2014年8月8日，原告与被告签订协议当日，将余下购房款668287元支付给润实房地产公司。协议约定的期限到期后至今，原告多次找到被告要求履行承诺，被告以种种理由予以拒绝。

原告认为，被告拒绝履约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律规定特向法院提起诉讼。请求依法维护原告的合法权益。

润实房地产公司辩称，从原、被告双方签订的协议内容，是以反本销售的形式融资，该协议不具有实际销售的目的。反本销售是指房地产开发企业定期向买受人返还放款的方式销售房屋的形式。《最高人民法院关于审理非法集资形式案件适用法律问题的若干解释》第二条第一款规定：“不具有房产销售的真实目的，以反本销售、售后包租、约定回购、约定房款份额等方式非法吸收资金的，应当按照刑法176条的规定以非法吸收公众存款罪并罪处罚。”原、被告双方在2014年8月8日签订的月亮湾认购协议符合上述特征，润实房地产公司于2017年5月22日被邯郸市公安局开发区分局以涉嫌吸收公共存款罪立案侦查。因此，依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部以及若干意见第七条《关于在审理经济案件中涉及经济嫌疑的若干问题的规定》第十一条、《民事诉讼法》第一百五十四条规定。请驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：

1、2014年7月31日，季改芹欲认购润实房地产公司开发建设的位于邯郸市滏××大街与××月亮××小区××号房屋。当日向润实房地产公司交纳了定金10000元和购房款668287元。

2、2014年8月8日，原、被告双方签订了一份月亮湾认购协议。约定，季改芹认购润实房地产公司开发建设的位于邯郸市滏××大街与××月亮××小区××号房屋一处；建筑面积599.02㎡；单价6850元/㎡；总价款678287元；付款方法：一次性付款；润实房地产公司满36个月将季改芹所缴纳房款678287元一次性全额返还，并签署商品房买卖合同，认购物业归认购人所有；交款时间2014年8月8日，返款时间2017年8月8日；认购人若中途退房，自签约日起至申请解约日止不足六个月的，开发公司全额退还房款，房款不升值；自签约日起至申请解约日止超过六个月的，开发公司全额退还房款并按月利率1%结合实际天数计算升值额一并支付给认购人。自签约日起至申请解约日超过12个月的，开发公司全额退还房款并按照年利率24%结合实际天数计算升值额一并支付给认购人。

3、月亮湾认购协议签订后，润实房地产公司至今未实施该房屋建设。

本院认为，从原、被告双方签订的月亮湾认购协议分析，该认购协议应认定为商品房预售合同，季改芹于签订商品房认购协议之前交纳了购房款678287元。根据该认购协议约定，润实房地产公司应于2017年8月8日（30日内）将季改芹所缴纳房款678287元一次性全额返还。该认购协议系当事人之间真实意思表示，不违反公平原则和诚实信用原则，应当认定为有效协议。我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的业务。”故润实房地产公司应返还给季改芹交纳的678287元购房款。润实房地产公司以本案系反本销售的形式融资为由进行抗辩之理由不能成立，本院不予采信。

关于季改芹主张的购房款利息问题，月亮湾认购协议中约定，自签约日起至申请解约日超过12个月的，开发公司全额退还房款并按照年利率24%结合实际天数计算升值额一并支付给认购人。而季改芹并未主张解除双方认购协议，故季改芹主张的购房款利息本院不予支持，应予驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，判决如下：

一、邯郸市润实房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，返还季改芹交纳的购房款678287元。

二、驳回季改芹其他诉讼请求。

案件受理费10582元减半收取5291元，由邯郸市润实房地产开发有限公司负担。