福州人大就《福州市物业管理若干规定》召开立法听证

10日上午，在福建省福州市人大常委会会议室，由业主、物业、开发商及法律界的代表组成的陈述人、旁听人就《福州市物业管理若干规定》（修订草案修改稿）中业主委员会法律地位、召开首次业主大会的条件、配套设施的归属、专项维修资金的监管、物业公共部位的使用管理等焦点话题展开激烈陈词。据介绍，这也是市人大常委会首次召开立法听证会。

　　业委会能否代表业主参加诉讼

　　目前法规由于没有明确业主委员会的法律地位，这使得小区业主共同性权益受侵害时，业主委员会无法及时出面采取有效保护措施。

正方意见福州海景花园业委会代表蔡明森认为草案中既然已经在“法律责任”一章中，明确了业主委员会的法律责任，却没有相应规定其法律权利，显然不妥。建议增加有关条款，明确给予其相应的法律权利，以便业主委员会在获得业主大会授权后可以自己的名义代表业主参加诉讼；业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。融侨三区业委会郑崇仁也表示，应立法给予业主委员会一定的法律地位，以便使业主大会在与物业发生纠纷时，具备诉讼主体的资格。

汇德律师事务所李剑敏律师说，业主委员会是小区全体业主的代表，其任务是管理业主的公共财产，代表小区业主占有、使用、处分小区公共财产。当公共财产受到损害时，代表小区业主提起诉讼或非诉讼程序。因此，必须明确业主委员会可以代表全体业主行使诉讼的权利。

反对意见福州顺厦物业管理公司周元洪认为，物业委员会不是法人机构，不应刻有公章。

　　福州新三泽物业管理有限公司陈立武指出，业主委员会在损害相关方利益后，是否要承担法律责任？是由业主来承担，还是由业主委员会来承担？由委员会来承担吧，它又仅仅是业主的“代理机构”，若由业主来承担，人多手杂，必然会产生执行难问题。因此，他认为，业主委员会不应承担法律责任，也不具备法人资格。

　　业主投票权应如何确定

　　要成立业主委员会，就要召开首次业主大会，而投票权如何分配也成为听证会上一大热点问题。主要有3大类观点：

观点一蔡明森认为，以建筑面积为投票权计算标准对居于弱势的广大小业主不利，参照江苏、上海等地做法以户或套数为计算标准并结合面积因素确定投票权比较合理。玉融花园业主委员会林荣璋也赞同“以套房选举，结合平方数”的做法，他还建议物业管理用房；地面架空层、共用地下室等未列入业主产权证建筑面积登记的共有部分、配套设施；住宅物业管理区域内的公共地面停车（场）库、公共地下停车（场）库及防空避难所等物业应不计入投票权。

　　观点二针对修改稿第八条“单个业主所持的投票权最高不超过全部投票的30％”规定，福州博佳物业管理有限公司吴章兴指出，“物业管理条例”只规定“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定”，并没有限制最高投票权，因此，建议删除此条款。福州三木集团的王勇也建议删除“单个业主所持投票权最高不超过全部投票权的30％”这一条款。他认为对每个业主都应给予同等权利，不应限制大业主的投票权。

　　观点三在论及开发商空置房是否有投票权时，听证会形成了争议。福州三木集团的王勇认为，开发商的空置房屋同样要交缴物业管理费等，应有同等的投票权利。省房地产业协会综合开发委员会连瑜华则认为，在业主大会上，业主应该有更多的发言权，而开发商不应有投票权。尤其是空置房，其没有产权证，不应拥有投票权。

　　首次业主大会召开条件

规定两年是否太长李剑敏律师对修改稿中将“首套房屋交付使用满两年”作为召开首次业主大会的一个条件是否合理提出质疑。她说，现在交房基本上都是建成后统一时间交付，比较集中，入住比例较大，所以规定满两年是否太长，建议可改为满一年。入住率达50％以上是否具有可操作性郑崇仁认为，修改稿中规定的“业主入住率达50％以上”作为召开首次业主大会的条件之一，他觉得不太有可操作性，到底这50％入住率由谁说了算，无明确的说法。他建议，还是以“首套房屋交付使用满两年”作为条件较好。

　　物业管理的争执之处

　　架空层权属亟待解决业主和开发商关于架空层权属之争已到了白热化程度，是当前急需要解决的问题。汇德律师事务所律师李剑敏认为，架空层停车位是小区的公共配套设施，该面积已列入公摊，所有权应归全体业主所有。然而目前大多数开发商将其作为独立产权出售、出租。因此建议参照上海市的做法，将架空层的产权明确规定归全体业主所有。福州海景花园业委会蔡明森认为，按规划配套建设与开发商承诺的用于公共停车、文化活动、休闲、健身、绿化等公共用途，不列入建筑容积率计算的地面首层架空层属全体业主共有。

　　车辆丢失如何问责福州海景花园业委会代表蔡明森指出，本次立法认为物业公司仅对车辆停放秩序管理负责，带有明显的行业利益保护倾向。它不仅违反了国务院《物业管理条例》的规定精神，也与我国民法的有关规定相悖。依相关法律和审判实践，对物业管理过程中的车辆丢失问题，物业公司一般负有一定的赔偿责任。物业公司的法律责任分为两种，一种是违约责任，一种是侵权责任，希望立法能给予明确。

　　水、电收费如何收更合理省房地产业协会综合开发委员会连瑜华建议，针对水、电、气以及有线电视等的收费难的问题，提出“批发与零售价格差理论”，供应商把水电等作为商品批发给小区物业部门，物业公司再以原价零售给最终用户业主。

双福花园业主陈德源表示，住宅区内有线电视、水、电等的收费标准应由行业公司服务到位，不能由物业管理站代收代办，或由物业提价收费，这都有损业主利益，应在条款中予以制止和规范。

　　小区装修规范谁有责福州泰禾物业管理有限公司施斌富认为，有必要添加“物业管理公司依法对装饰装修房屋进行监督，并按规定或约定收取装修管理费和管理装修押金”的规定，以便在装修过程中出现损坏物业、破坏设施和给他人造成生命、财产等损失的情况时，能从这笔押金中支付赔偿。如装修过程一切平安，则物业管理公司再将收取的押金奉还。

福州梦之园业委会副主任陈启中也建议，要让城市管理执法切实走进社区。对此，博佳物业管理公司吴章兴表示，草案应明确在装修中“对违反有关规定和侵害他人合法权益”所上报的“相关单位”是所属县（市、区）城管执法部门。

　　专项维修基金谁有权动

　　观点一福州海景花园业委会蔡明森指出，该基金必须由业主委员会负责收取和管理，并在业主大会授权下使用；必须追究未经业主大会批准擅自挪用、抽逃或使用“专项维修基金”的法律责任。

　观点二汇德律师事务所律师李剑敏指出，应明确买卖合同是在2003年8月31日前签订的，专项维修基金仍由开发商交纳，以便避免业主与建设单位的纠纷。金城小区业委会副主任方一进一步建议，增加条款规定2003年9月1日前交付使用的物业，若物业管理基本金未按规定拨付到位的，由县（市、区）房地产主管部门责令建设单位限期拨付到位。

观点三左海花园业委会王建国认为，草案中应明确规定，在业主委员会未设立专户前，应由市房地产管理部门代管保修期内的维修费用和专项维修基金，以防止物业企业不辞而别或拖延、抵扣该款项。（文章原载福州晚报）