【案件事实】2014年12月5日，原告*景五金加工厂（合同称甲方）与被告泰*五金公司（合同称乙方）签订《供电协议》，协议主要约定：甲方确认在2014年12月30日前将出租给乙方厂房配套的630KVA变压器开通并正常供电。如果延误将赔偿乙方经济损失100000元，并且无任何条件接受乙方搬厂决定。2015年1月11日，原告*景五金加工厂（合同称甲方）与被告泰*五金公司（合同称乙方）签订《厂房租赁合同》，2018年3月7日，原告*景五金加工厂向原审法院提起诉讼庭审中，被告自认未付原告2018年2月租金，但被告认为不存在违约。另查明，涉案租赁厂房无相关产权证书,原告未取得工程质量验收和消防验收合格证。被告在承租期间，涉案厂房曾发生火灾烧毁房顶，被告至今未以修复，有惠州市公安消防支队惠阳区大队二中队案件出车单及现场照片佐证，且提供惠州市**建筑安装工程有限公司出具的《报价单》，该厂房维修费报价为50561.94元。

【惠州中院】本案属房屋租赁合同纠纷，双方当事人均对原审法院认定涉案租赁合同为无效合同没有异议，本院予以确认。针对上诉人惠州泰*五金有限公司的上诉，本院经审查认为，厂房维修费50000元和清厂费30000元，上诉人在使用被上诉人搭建的厂房引发火灾导致厂房屋顶被大火烧毁，产生的损失与上诉人存在因果关系，原审法院证据保全的照片证明上诉人搬离厂房后必然产生垃圾清理费用，被上诉人针对上述费用向原审法院出具了有建筑业企业资质的惠州市**建筑安装工程有限公司制作的《报价单》，原审参考该《报价单》内容支持厂房维修费50000元和清厂费30000元有事实和法律依据。

惠州市中级人民法院

民事判决书

（2018）13民终6**6号

上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州泰*五金有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。

法定代表人：刘**,总经理。

委托诉讼代理人：杨**，广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩**，广东**律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂，经营场所：广东省惠州市惠阳区。

经营者：李十足。

委托诉讼代理人：曾**，广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈**，广东**律师事务所律师。

上诉人惠州泰*五金有限公司因与被上诉人惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初**3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州泰*五金有限公司法定代表人刘**及其委托诉讼代理人韩**，被上诉人惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂辩称：第一，关于2018年2月份的租金，实质上是2018年2月份的占用费，因为上诉人1月至2月期间强行搬厂，还滞留了部分机器设备、办公用品等在被上诉人的厂房内导致被上诉人的厂房一直在空着。第二，关于2018年2月份的电费79553.61元，该费用上诉人的法定代表人于2018年2月2日在上面签字签名确认拖欠被上诉人2018年1月份的电费79553元。第三，关于上诉人所说的拉电闸，该事件跟被上诉人无关，该事件已经经派出所处理而且也有一审法院调取了相关询问笔录证实这是上诉人的员工姜**与戴**个人原因导致。第四，关于火灾，上诉人在上诉状中写该火灾确实发生在上诉人承租被上诉人厂房期间，而且也是上诉人的使用导致该火灾，因此损失与上诉人有因果关系，被上诉人在一审也提交了火灾后的照片作为证据，一审法院也去现场并拍了照片，可以证实火灾确实对原告的厂房造成的损失，该损失经有关评估公司评估造成了相关款项，该款项理应由上诉人承担。第五，关于上诉人所主张的违约金十万四千元，经一审法院查明涉案的房屋租赁合同属于无效的合同，对此该违约金理应得不到支持，而且被上诉人也不存在违约行为。第六，关于上诉人主张的经济损失1093020元，我方认为证据不足，不应予以支持。变压器的损耗费是由房屋租赁合同及补充协议的约定，按上诉人法定代表人签字确认的2018年1月份用电度数计算出来的，该损耗费即为厂房租赁合同第二条第二款电损费。变压器的维修费上诉人在承租期间一直使用变压器必然会产生维修费，按双方合同约定该维修费是由上诉人承担，而且该维修费也事实存在，被上诉人也代为交了，因此该费用理应由上诉人承担。至于垃圾清理费，因为上诉人搬离厂房后滞留大量垃圾未清理，必然导致相关清理费用的产生，有现场照片为证，也有相关评估公司评估的费用。第七、变压器电缆费我方认为没有合约依据，且与本案无关。第八、经济损失十万元，该费用已经在双方的供电协议里有明确约定，并且已经过了诉讼时效，上诉人这么多年后才提出这一点与情理不符。其他的我方认为与本案无关，不属实。第九、关于电费，我方认为该费用已经双方协议履行完毕，而且该协议不存在可撤销、可变更、欺诈、胁迫，所以该协议合法有效。

原审原告惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付2018年2月租金28100元及相应的滞纳金（滞纳金以28100元为基数自2018年2月10日起按每日3‰计至付清之日止）；二、被告向原告支付2018年1月水费403.40元及相应的滞纳金（滞纳金以403.40元为基数自2018年2月10日起按每日3‰计至付清之日止）；三、被告向原告支付2018年1月电费79553.61元及相应的滞纳金（滞纳金以79553.61元为基数自2018年2月10日起按每日3‰计至付清之日止）；四、被告向原告支付2018年1月份电话费64元；五、被告向原告支付变压器维护费12500元；六、被告向原告支付变压器损耗费2898.05元；七、被告向原告支付厂房维修费50000元；八、被告向原告支付厂房清厂费30000元；九、被告向原告支付违约金按二个月租赁保证金计为52000元；以上1-9项款项合计255519元。十、本案的保全费、诉讼费用由被告承担。

原审反诉原告惠州泰*五金有限公司向一审法院起诉请求：一、反诉被告退回押金52000元；二、反诉被告支付违约金104000元；三、反诉被告赔偿违约给反诉原告造成的所有经济损失1093020元给反诉原告；四、认定2017年6月8日被迫签订的《补充协议》无效，反诉被告返还多收的电费97656.52元；五、本案本诉和反诉诉讼费以及保全费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2014年12月5日，原告*景五金加工厂（合同称甲方）与被告泰*五金公司（合同称乙方）签订《供电协议》，协议主要约定：甲方确认在2014年12月30日前将出租给乙方厂房配套的630KVA变压器开通并正常供电。如果延误将赔偿乙方经济损失100000元，并且无任何条件接受乙方搬厂决定。原告*景五金加工厂经营者李十足在该协议空白栏处签名，被告泰*五金公司法定代表人刘**在该协议空白栏处签名。2015年1月11日，原告*景五金加工厂（合同称甲方）与被告泰*五金公司（合同称乙方）签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将其位于惠阳区新圩镇长布村伯公坳村民小组老龙坑地段*景厂所属B栋及后面搭建和A栋靠东部分的厂房和部分宿舍租赁给乙方使用（新搭建两处则需配齐门窗和墙）。厂房结构为单层钢构，经甲乙双方认可确定租赁面积为2600平方米（厂房和饭堂）；二、1、甲方确保厂房的产权、证照等不影响乙方正常生产经营、厂房无抵押或产权纠纷。正常供水，配套开通630KVA变压器并正常供电。2、630KVA变压器由乙方使用，供电所的变损、电费及变压器的维护费用由乙方承担。甲方给乙方开具电费发票，水电费按当地自来水公司和供电所收费标准计收，甲方每月按用电量向乙方收取电损0.01元度；三、1、租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日止；四、1、厂房租金为每月10元平方米，合计26000元月。2、租金支付方式为每月1-9日支付当月租金和上月的水电费，未按时交费的，甲方可向乙方收取每日3‰的滞纳金，并从当月9日开始计算。4、宿舍租金则按间计算，大间为200元间月，小间为100元间月；五、本合同有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应结清房租费、水电费、留守工人工资等。原告*景五金加工厂经营者李十足在甲方即出租方处签名并盖公章，被告泰*五金公司法定代表人刘**在乙方即承租方处签名并盖公章。根据原告提交的泰*厂2018年2月厂租单显示，被告承租原告厂房2600平方米和原告搭建的8间大间、1间小间宿舍以及2间厕所，厂房及宿舍的租赁金额合计为28100元。原告提交的银行流水记录显示，2017年8月至2018年1月期间，被告法定代表人刘**每月以银行转账方式向原告支付约33000元，原告称该转账款项包括每月的租金、水电费和电话费。2015年1月14日，原告*景五金加工厂向被告出具一份《收款收据》，该收据主要内容：今收到泰*公司交来租厂房押金52000元、2015年3月份租金26000元，合计78000元。2017年6月8日，被告泰*五金公司（合同称甲方）与原告*景五金加工厂（合同称乙方）签订《补充协议》，协议主要约定：1、从2017年6月份开始甲方每度电补乙方0.015元加上原有的0.01元，共计每度电补乙方0.025元；2、从2015年3月-2017年5月在电力局调价不知情的情况下多收电费共计97656.52元，作为乙方多付的税赋和线损共计97656.52元，乙、甲方相抵；此补充协议有效期至2018年2月28日终止。《补充协议》有甲乙双方代表人签字确认,其中有原告*景五金加工厂经营者李十足、被告泰*五金公司法定代表人刘**签字。2018年1月12日，被告泰*五金公司向原告出具一份《*络函》，该函主要内容为：变压器从2月1日开始报停，2018年2月后变压器使用由*景五金厂自己决定，泰*公司不参与不使用，所有事项与泰*无关。2018年2月2日，被告法定代表人刘**确认2018年1月电费为79553.61元，用电量为115922度。

2018年3月7日，原告*景五金加工厂向原审法院提起诉讼庭审中，被告自认未付原告2018年2月租金，但被告认为不存在违约。另查明，涉案租赁厂房无相关产权证书,原告未取得工程质量验收和消防验收合格证。被告在承租期间，涉案厂房曾发生火灾烧毁房顶，被告至今未以修复，有惠州市公安消防支队惠阳区大队二中队案件出车单及现场照片佐证，且提供惠州市**建筑安装工程有限公司出具的《报价单》，该厂房维修费报价为50561.94元。2018年7月5日，原审法院向惠州市公安局惠阳区分局新圩派出所调取了姜**、戴**的询问笔录、协议书、收条。姜**与戴**的询问笔录显示二人因个人行为发生误解碰撞，且双方已就该事件达成和解协议并履行完毕。被告申请证人金某出庭作证，原告当庭向法庭提交2014年10月1日签订的《合作协议书》，协议显示：金某为惠州泰*五金有限公司共同投资人之一，占股为13%。

原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”及第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告双方就涉案的厂房和宿舍签订了《厂房租赁合同》，原告作为出租人陈述涉案出租的厂房和宿舍没有取得建筑规划许可证、无相关产权证书，故依据上述法律规定及现有证据，原审法院确认原、被告双方于2015年1月11日签订的《厂房租赁合同》无效。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付2018年2月租金和滞纳金的问题。原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但被告仍应向原告支付实际占有使用房屋期间合理的相关费用。原告诉请被告支付的2018年2月租金，实为占有使用费。参照原、被双方之前的实际支付租金的数额，虽然《厂房租赁合同》约定租金为26000元月，但2017年8月至2018年1月期间被告法定代表人刘**每月以银行转账方式向原告支付约33000元，原告主张2018年2月租金（占有使用费）为28100元，低于前述的每月转账支付约33000元，故原审法院认定被告应当支付2018年2月份的占有使用费28100元。至于原告诉请被告支付租金的滞纳金，因该合同无效，缺乏依据，原审法院不予支持。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付电费和滞纳金的问题。原审法院认为，原告主张的2018年1月电费79553.61元，该电费是被告实际使用发生的，且被告法定代表人亦予以确认，原审法院予以支持；至于原告诉请被告支付电费的滞纳金，因该合同无效，缺乏依据，原审法院不予支持。关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付变压器损耗费的问题。原审法院认为，被告法定代表人已确认2018年1月用电量为115922度，且《补充协议》约定从2017年6月份开始每度电补原告0.025元，故原告主张的2018年1月变压器损耗费2898.05元，符合事实和双方约定，分摊变压器的损耗也符合常理，原审法院予以支持。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付变压器维修费的问题。虽然《厂房租赁合同》无效，但该合同约定了变压器的维护费用由被告承担，该变压器维修费也是被告实际使用发生的，原告也已实际支付并已提交发票为证，故原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付变压器维修费12500元，原审法院予以支持。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付厂房维修费和厂房清厂费的问题。原审法院认为，因被告在使用原告搭建的厂房时不慎引发火灾导致厂房屋顶被大火烧毁，而屋顶被损坏，修复必然发生，为此相关的财产损失是客观存在，况且该财产损失与被告存在因果关系；原审法院证据保全的照片也证明被告搬离厂房后必然产生垃圾清除费用。在本案审理过程中，原告提供惠州市**建筑安装工程有限公司出具的《报价单》，该厂房维修费报价为50561.94元，垃圾清除费报价为30246.00元，惠州市**建筑安装工程有限公司具有相应的《建筑业企业资质证书》。原告诉请主张厂房维修费50000元、清厂费30000元未超出上述报价费用，原审法院予以支持。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付水费及滞纳金、电话费问题。原审法院认为，原告提供的证据不足以佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告的上述请求，依据不足，原审法院不予支持。

关于原告*景五金加工厂诉请被告泰*五金公司支付违约金按保证金计算的问题。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告向原告支付了涉案厂房的租赁押金52000元，因涉案厂房合同无效，原告应将收取的押金退还给被告，对于原告的该诉请原审法院不予支持。因此，被告反诉原告退回押金52000元，理由充分，原审法院予以支持。

关于反诉原告泰*五金公司反诉违约金的问题。原审法院认为，因涉案厂房租赁合同无效，反诉原告诉请违约金104000元依据不足，原审法院不予支持。

关于反诉原告泰*五金公司反诉经济损失的问题。反诉原告反诉经济损失中，包括依据《供电协议》提出的100000元损失，反诉被告抗辩称依据《供电协议》提出的100000元损失已超过诉讼时效，不受法律保护，因反诉原告未在履行期限届满日即2014年12月30日起的二年诉讼时效内主张权利，故原审法院对反诉被告这一抗辩意见予以采纳；此外，反诉被告辩称该《供电协议》已履行完毕且反诉原告已接受，反诉原告在多年后才提出诉请不符合事实，也不符合常理。原审法院认为，在《供电协议》约定的履行期限届满日即2014年12月30日之后，反诉原告没有搬厂，而是在2015年1月11日与反诉被告签订案涉《厂房租赁合同》，可认定反诉被告已履行完毕《供电协议》义务且反诉原告已接受；故反诉原告依据《供电协议》提出的100000元经济损失的诉请，原审法院不予支持。对于反诉原告主张的其他经济损失，原审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因反诉原告提供的证据不足以佐证该损失的实际发生亦不足以佐证与反诉被告存在因果关系，故反诉原告诉请反诉被告支付经济损失993020元，原审法院不予支持。

关于反诉原告泰*五金公司反诉《补充协议》无效和返还多收电费97656.52元的问题。原审法院认为，该协议不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，反诉原告诉请《补充协议》无效和返还多收电费97656.52元依据不足，原审法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂支付2018年2月占用费28100元。

二、被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂支付2018年1月电费79553.61元和变压器损耗费2898.05元。

三、被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂支付变压器维修费12500元。

四、被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂厂房维修费50000元和清厂费30000元。

五、反诉被告（原告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告（被告）惠州泰*五金有限公司退回押金52000元。

六、驳回原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂的其他诉讼请求。

七、驳回被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5132.78元，保全费1870元，合计7002.78元[原告（反诉被告）已预交]，由被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司承担6215.77元，原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂承担787.01元；反诉受理费8460元，保全费3020元，合计11480元[被告（反诉原告）已预交]，由原告（反诉被告）惠州市惠阳区新圩*景五金加工厂承担550元，被告（反诉原告）惠州泰*五金有限公司承担10930元。

二审期间双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，双方当事人均对原审法院认定涉案租赁合同为无效合同没有异议，本院予以确认。针对上诉人惠州泰*五金有限公司的上诉，本院经审查认为，一、关于原审处理的本诉部分：1、2018年2月占用费28000元，虽然涉案租赁合同为无效合同，原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定参照合同约定的租金标准判令上诉人支付房屋占有使用费有事实和法律依据；2、2018年1月电费79553.61元和变压器损耗费2898.05元，电费79553.61元是上诉人使用实际发生的，且上诉人的法定代表人予以确认，变压器损耗费2898.05元是基于上诉人的法定代表人已确认2018年1月用电量115922度，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定从2017年6月份开始每度电补被上诉人0.025元，原审支持上述费用有相关证据予以证明；3、变压器维修费12500元，双方当事人签订的《厂房租赁合同》约定变压器的维修费用是由上诉人承担的，且被上诉人已实际支付并提供发票为证，原审支持该项费用有事实依据；4、厂房维修费50000元和清厂费30000元，上诉人在使用被上诉人搭建的厂房引发火灾导致厂房屋顶被大火烧毁，产生的损失与上诉人存在因果关系，原审法院证据保全的照片证明上诉人搬离厂房后必然产生垃圾清理费用，被上诉人针对上述费用向原审法院出具了有建筑业企业资质的惠州市**建筑安装工程有限公司制作的《报价单》，原审参考该《报价单》内容支持厂房维修费50000元和清厂费30000元有事实和法律依据。

二、关于原审处理的反诉部分：1、押金52000元，涉案《厂房租赁合同》无效，应退还给上诉人，原审处理正确；2、违约金104000元，因涉案合同无效，上诉人原审诉请违约金没有法律依据，原审不予支持正确；3、1093020元经济损失，其中的100000元系依据《供电协议》提出的，由于上诉人未能在履行期限届满日即2014年12月30日起的两年诉讼时效内主张权利，且被上诉人在原审中对该诉请以诉讼时效届满为由进行了抗辩，原审以诉讼时效届满对该诉请不予支持有事实和法律依据。对于其他的993020元经济损失，原审认定上诉人在原审中提供的证据不足以佐证该损失的实际发生亦不足以佐证与被上诉人存在因果关系，原审对该993020元经济损失不予支持并无不当，本院予以维持；5、返还多收的电费97656.52元电费，由于《补充协议》不存在无效情形，上诉人要求返还97656.52元电费没有法律依据，原审不予支持正确。至于上诉人在二审中提出代被上诉人购买变压器电缆线13000元费用系新的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人惠州泰*五金有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5132元，由上诉人惠州泰*五金有限公司负担。

本判决为终审判决。