房屋质量问题的表现形式可分为三种情形，一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题，二是严重影响正常居住使用的质量问题，三是一般质量问题。前两种情形，买受人可主张解除合同赔偿损失，第三种情形，买受人可主张修复修理并要求赔偿损失。但在商品房预售交易中，除非第一种情况中，房屋未经验收或验收不合格，即不具备交付的法定条件，买受人可拒收房屋，其余情况，建议买受人不要轻易拒收房屋。

接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿，所以收房与维权并不矛盾。另外，由于专业知识、经济能力、信息不对称等原因，买受人往往处于弱势地位，且一般不具备直接辨识商品房质量问题的专业能力。办理收房后，反而便于买受人取证、申请检测鉴定等，以便于掌握有关质量问题的证据

买受人除了搜集房屋质量问题的证据，还应注意保存和搜集开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、其自行修复或委托修复的证据，以及造成其损失的证据。   

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

（2018）粤1303民初1099号

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2016年5月21日，原告与被告签订《认购书》《买卖合同》（含补充协议书、装饰设备标准及住宅质量保证书等）［合同编号：惠阳（2016）00008867］，双方约定原告以859647元向被告购买涉讼商品房。该合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……；2．详见本合同附件十一补充协议第六条的约定。合同第十六条商品房质量约定：（一）地基基础和主体结果……。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）……；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第五条的约定承担责任。第十七条保修责任约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七；（二）……。

《住宅质量保证书》对屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、地面空鼓、大面积起砂、门窗翘裂、卫生洁具、电气管线、给排水管道、乳胶漆、涂料、入户门、房门、卫生间门及厨房门、橱柜等保修项目和保修期限及责任进行了明确约定

合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。

2017年12月26日，被告以快递形式向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告收楼，并告知原告物业服务费以《买卖合同》约定的收楼之日或者实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）计收。原告于2018年1月7日对涉讼商品房进行验收，房屋验收记录表中记录有业主相关意见（装修装饰方面的问题）。2018年2月12日，被告以快递形式向原告发出《维修事项完成知会函》，通知原告办理收楼手续。2018年3月9日，原告再次对涉讼商品房进行验收，相应的房屋验收记录表中记录有业主相关意见（装修装饰方面的问题）。原告以涉讼商品房存在漏水渗水等问题为由拒绝收楼，至今未办理收楼手续。

另查明，被告就涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得有《竣工验收备案表》。该备案表有建设、监理、施工、勘察、设计五个单位盖章及签名。涉讼商品房所在的第2栋于2018年1月15日取得有房产面积测绘成果报告书。

再查明，2018年2月4日，被告就涉讼工程出具一份《关于翠湖湾1-12栋业主关注的相关问题回复和处理措施》，对业主提出的供应墙身裂缝问题及房屋渗漏等问题进行了回复并提出维修方案。2018年3月22日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出一份《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于碧桂园翠湖湾房屋存在质量问题的信访答复》，主要内容如下：2018年3月9日以来，我局陆续收到多位业主来信，反映翠湖湾项目房屋装修质量及合同违约等事项，经我局工作人员调查，就有关问题答复如下：1.11栋首层大堂墙体开裂已维修并恢复。部分卫生间、厨房、阳台存在渗漏现象，碧桂园已组织开展维修工作。2.来信反映装修质量及墙面空鼓、不平整现象，属于二次装修范畴，是在项目竣工后由碧桂园组织实施，我局未介入相关监督管理工作，该问题处理不属于我局行政职能。3.关于家庭装修质量问题和违约赔偿问题，业主们可以依据商品房买卖合同条款，通过协商或司法途径维护自己的合法权益。2018年4月26日，被告会同广东省惠阳建筑设计院、惠州市建兴工程管理有限公司、惠阳建筑总公司对部分业主投诉事宜共同到现场进行勘察并形成会议纪要。主要内容：勘察小组对11栋1404、1204、1104、904、906，9栋1304、1303,3栋101、104、1201、1302等房屋进行随机和针对的全面检查，对曾经发生过的裂缝位置进行了复查，并未发现二次开裂的现象。针对裂缝位置，裂缝大小以及裂缝深度进行了专业分析，出现墙面裂缝的位置主要分布在窗45度角、砌体墙与剪力墙交接处，门头45度角、结构梁下方顶砖位置，墙面二次布线管位置，裂缝大小均小于一毫米、裂缝深度在抹灰层内。现经过修复后未发现二次开裂的现象。大家一致认同以上查看房间曾出现的裂缝均属于非结构性裂缝，对结构安全性无影响。针对楼板裂缝事宜，至今为止只发现过3栋101的一处楼板微小裂缝，此处裂缝属于砼收缩裂缝，总包施工单位按设计院审批的方案采用抗裂纤维网、环氧树脂对裂缝处进行了抗裂缝处理，自2018年1月份处理至今未发现二次开裂的现象。一起勘察现场了现场情况，现场勘察的房间均未发现有墙面开裂，外墙、窗边、厨房和卫生间渗漏等情况，个别存在问题的正在处理中。涉及的各项交楼前的相关资料，可前往翠湖湾客户关系中心查阅，该工程于2017年12月4日竣工验收合格，2017年12月21日工程备案手续完备取得备案。各项资料和程序均符合国家相关法律规定。

诉讼过程中，原告申请对下列事项进行鉴定：1.对涉讼商品房内需做防水部位（卫生间、浴室、厨房和阳台）的墙面、地面是否渗漏进行鉴定；2.对涉讼商品房的防水工程是否合格进行鉴定。

庭审时，原告明确表示主张被告逾期交房的原因是涉案房屋存在漏水问题，也是原告拒绝收楼的原因和理由。双方没有对装修标准进行约定，但有国家标准。被告有对原告所陈述的涉讼房屋存在的问题进行修复，但不清楚修复情况，仍在保修期内。被告对此则称双方有在附件3对装修标准进行约定，但不详细。被告有对原告所陈述的涉讼房屋存在的问题进行修复，所有修复工程已经完成。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《买卖合同》（含补充协议书等附件）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行各自的义务。双方争议的焦点问题是被告是否存在逾期交付涉讼商品房的违约行为及应否承担逾期交房违约责任。对此，本案作以下分析认定：

关于涉讼商品房是否符合交付条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程计算经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日取得有《竣工验收备案表》，表明涉讼商品房已达到法定的交付条件。

至于原告以涉讼商品房存在漏水渗水等质量问题为由拒绝收楼，并据此认为被告未按合同约定交房，应承担逾期交房违约责任的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。从本案双方当事人所提供的证据和诉讼陈述看，虽然涉讼商品房存在渗水等质量问题，但该问题在房屋建筑工程中属于一般质量问题，难以推断得出涉案商品房在通知收楼之时存在“严重影响正常居住使用”的严重质量问题的结论。原告以此为由拒绝收楼，不符合法律规定，本院不予支持。在此前提下，结合补充协议书第四条有关“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”的约定，被告就涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日向政府主管部门递交了办理涉讼商品房所在工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得有《竣工验收备案表》，且被告于2017年12月26日以快递形式向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告收楼。由此可见，被告并不存在逾期交房的情形。现原告要求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于涉讼商品房的质量瑕疵问题，被告应依据双方签订的《买卖合同》（含补充协议书、装饰设备标准及住宅质量保证书等）进行保修和维修。原告可在办理收楼手续后另行要求被告承担保修、维修责任和义务或者另行主张权利，故本案无必要对渗漏问题进行鉴定。

综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告钟的诉讼请求。

案件受理费190元，由原告钟要负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。