案件详情】2017年10月8日，原告黄xx、梁x作为买受人与被告xx公司签订《都市广场认购书》，约定原告向被告认购都市广场一层商铺，建筑面积为27.66平方米，商铺总价为人民币686538元，原告在向被告转涉案商铺首付款时，发现该商铺的所有权人为被告王xx且处于抵押状态，遂拒绝交付首付款并要求解除《都市广场认购书》及返还定金5万元，后三方签订《三方履约协议》，约定协议生效后，甲方、丙方未能在2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押的，应退还乙方己交付的定金，后一直未撤销商铺抵押登记，遂成讼。

【惠阳法院判决】关于被告中财公司辩称的关于商铺的买卖行为中产生的违约责任应由其一方承担的意见，本院认为，原告与被告王xx、xx公司均是《三方履约协议》的签订者，被告王xx又是案涉商铺的业主，均应全面履行《三方履约协议》的内容，该协议第四条约定两被告未能在2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押的，应退还原告己交付的定金，并另行支付与定金等额的违约金，故被告xx公司应退还原告交付的定金人民币5万元及违约金人民币5万元，共计人民币10万元，被告王xx对此承担连带责任，

房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初5414号

原告：黄xx，男，汉族，1973年12月4日出生，住址：长沙市望城区。

原告：梁x，女，汉族，1973年9月24日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。

被告：惠州xx有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水石坑邨18号。

法定代表人：马xx。

委托诉讼代理人：王xx，系该公司法务。

被告：王xx，女，汉族，1985年7月7日出生，住址：广东省惠州市惠城区。

原告黄xx、梁x与被告惠州xx有限公司（下称xx公司）、王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年9月7日公开开庭进行审理，原告黄xx、梁x及被告惠州xx有限公司委托诉讼代理人王xx到庭参加诉讼，被告王xx经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告定金人民币50000元并要求被告赔付违约金人民币50000元，共计人民币100,000元整；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月8日被告与原告签订了《都市广场认购书》，约定原告向被告购买已经取得建设工程竣工验收备案证明文件的都市广场云鼎中心城号商铺，总价人民币686538元，于当天交了人民币50000元定金。交首期款前，原告在确认关于签约和房产局备案以及产权证这些细节问题时，得知开发商无权出售该商铺。该商铺登记在王xx名下而且处于抵押状态，原告拒绝与被告继续签订商品房买卖合同并要求退还定金。2017年11月开始多次协商洽谈退还押金50000元及利息（按银行同期利率计算），一直未果。2018年8月8日，被告提出该商铺解押后再交易，原告同意，但要和业主本人交易。2018年11月10日，原告和被告及王xx三方共同签了一份《三方履约协议》，协议中明确了“如未能在2019年10月31日前完成撤销该物业的抵押，被告应退还原告已交付的定金，并另行支付与定金等额的违约金”。协议中约定的事项被告至今仍未履行，被告行为属于违约，要求被告承担违约责任，退还原告定金5万元及赔付违约金5万元，共计10万元。。

原告向本院提交以下证据：1、原告身份证；2、被告身份证；3、《三方履约协议》；4、《都市广场认购书》；5、收款收据；6、授权委托书。

被告xx公司辩称：1、涉案商铺是本案被告二王xx全权授权委托我方代为签订买卖合同，代为收款，并代其办理涉案商铺的相关过户手续，本案三方于2018年11月10日签订的《三方履约协议》，应由我方来承担相应的买卖合同签约和涉案商铺的解押等相关责任，和一定的违约责任，与本案被告二无关。2、根据已签约的《三方履约协议》，第四条约定若出现违约的情形需要支付定金等额的违约金，我方认为该项约定不符合现行《民法典》和相关司法解释的关于违约金的约定，我方认为该约定与定金等额违约金比例过高，应适用司法解释中关于违约方应向守约方支付的违约金不应超过守约方损失30％的约定，所以我方只需承担该定金50000元损失30％即15000的违约责任。综上，本案涉及商铺的买卖行为中产生的违约责任应由我方承担，被告二是全权授权我方的；即使判定我方承担违约责任，也应符合现行的法律规定，违约金约定过高，应适当减少。

被告xx公司未向本院提交证据。

被告王xx未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月8日，原告黄xx、梁x作为买受人与被告xx公司签订《都市广场认购书》，约定原告向被告认购都市广场一层商铺，建筑面积为27.66平方米，商铺总价为人民币686538元，付款方式为分期付款等；原告于当日缴纳定金人民币5万元至被告xx公司，被告出具收款收据确认收到上述款项。原告在向被告转涉案商铺首付款时，发现该商铺的所有权人为被告王xx且处于抵押状态，遂拒绝交付首付款并要求解除《都市广场认购书》及返还定金5万元，双方协商未果。2018年11月10日，原告作为乙方、被告王xx作为甲方、被告xx公司作为丙方就此交易签订《三方履约协议》，约定：1、甲方、丙方于2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押，使该商铺具备办理过户登记的条件；2、协议生效后，甲方、丙方未能在2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押的，应退还乙方己交付的定金，并另行支付与定金等额的违约金等内容。至辩论终结前，两被告仍未撤销涉案商铺的抵押登记，涉案商铺不具备过户条件，致该交易无法成就，遂成本讼。

另查明，被告王xx与被告xx公司于2017年6月30日签订“授权委托书”，授权被告xx公司全权代理涉案商铺的产权转让手续，办理涉案商铺的房款收取。2017年11月14日，被告王xx再次与被告xx公司签订“委托书”，代理权限为全权代理，授权被告xx公司代为签订涉案商铺的《房屋买卖合同》、收取房款、办理过户手续、办理网签手续、办理及领取涉案商铺的国有土地使用权证涉及的一切手续，并签署相关文件，代为缴纳相关费用等一切相关手续，委托书载明被告王xx均对委托事项予以承认并自愿承担因委托事项产生的一切法律后果。

又查明，原被告双方未向本院提交涉案商铺的所有权信息及抵押登记资料，开庭时原被告双方对涉案商铺所有权人是被告王xx及该商铺处于抵押状态的事实均无异议，本院对此事实予以认定。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原被告签订的《都市广场认购书》及《三方履约协议》均是双方真实意思表示，被告xx公司虽不是涉案商铺的所有权人，但其基于被告王xx的授权签订《都市广场认购书》，合法有效，且后续被告王xx作为委托方参与签订的《三方履约协议》对此事项予以确认，因此，本院确定《都市广场认购书》及《三方履约协议》均合法有效。根据查明的事实，涉案商铺在辩论终结前仍未解除抵押登记，两被告已根本违约，经过本院释明，原被告均同意解除《都市广场认购书》及《三方履约协议》。原告诉请被告依约定返还原告定金人民币5万元及赔付违约金人民币5万元，有事实及法律依据，本院予以支持。

关于被告xx公司的违约金数额过高，应按照守约方损失30％承担的抗辩意见，本院认为，原被告签署的《三方履约协议》中约定“两被告未能在2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押的，应退还原告己交付的定金，并另行支付与定金等额的违约金”，是双方真实意思表示，且被告未能举证证明违约金超过原告损失的30％或者违约金明显过高，被告应当承担举证不利后果，故对被告xx公司该抗辩意见不予支持。关于被告xx公司辩称的关于商铺的买卖行为中产生的违约责任应由其一方承担的意见，本院认为，原告与被告王xx、xx公司均是《三方履约协议》的签订者，被告王xx又是案涉商铺的业主，均应全面履行《三方履约协议》的内容，该协议第四条约定两被告未能在2019年10月31日前完成撤销涉案商铺的抵押的，应退还原告己交付的定金，并另行支付与定金等额的违约金，故被告xx公司应退还原告交付的定金人民币5万元及违约金人民币5万元，共计人民币10万元，被告王xx对此承担连带责任，因此，对被告xx公司该抗辩意见不予支持。

被告王xx经本院传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告黄xx、梁x与被告惠州xx有限公司签订的《都市广场认购书》及与被告惠州xx有限公司、王xx签订的《三方履约协议》；

二、被告惠州xx有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄xx、梁x退还已付定金人民币50000元并支付违约金人民币50000元，共计人民币100000元，被告王xx对上述款项承担连带责任。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1150元（原告已预交），由被告惠州xx有限公司、王xx负担，并在执行过程中迳行支付给原告黄xx、梁x。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　余

二〇二一年九月十三日

法官助理　　邹

书　记员　　孙