2013年办理的云南省高级人民法院作出的房屋买卖合同纠纷胜诉判决书

律师观点分析

云南省高级人民法院

民事判决书

（2013）云高民再终字第32号

申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：周X（曾用名周X），男，1968年5月12日生，汉族，云南省鹤庆县人。

委托代理人：赵X、孙XX，北京市XX律师。代理权限：特别授权代理。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：傅XX，男，1975年1月11日生，汉族，湖南省祁阳县人。

委托代理人：郜X，云南滇西北律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。

原审第三人：杨XX（系周X之妻），女，1967年4月18日生，汉族，云南省鹤庆县人。

原审第三人：周X（系周X之子），男，1991年10月27日生，汉族，云南省鹤庆县人。

原审第三人：杨XX（系周X之女），女，1990年5月22日生，汉族，云南省鹤庆县人。

申请再审人周X与被申请人傅XX及原审第三人周X、杨XX、杨XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2011）大中民终字第273号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月7日作出（2012）云高民申字第865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周X及其委托代理人赵X、孙XX，被申请人傅XX及其委托代理人郜X，原审第三人杨XX、周X、杨XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审查明如下法律事实：周X（曾用名周X）与妻子杨XX、儿子周X、女儿杨XX共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房XX（原鹤韵酒楼），并持有《房屋产权证》、《土地使用权证》。2010年7月26日，傅XX、周X在周X之妻杨XX经营的“鹤韵食府”经协商签订了《售房协议》（以下简称《协议》），该《协议》的主要内容为：甲方为周X，乙方为傅XX，甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方，乙方预付定金40万元，余款由乙方贷款到位后一次付清，此外，双方约定了房屋交付、过户、上税等内容；《协议》第四条约定，本协议签字生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县XX的印章。另查明，签订本《协议》时，周X将涉诉房产的产权证书交给傅XX查看，该房产证的房屋所有权人为周X，共有人为杨XX、杨XX、周X，而杨XX、杨XX当时均在食府内。在合同签订当天，傅XX预付了购房款40万元。2010年9月16日，傅XX向中国XX贷款300万元。后，周X以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅XX于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼，要求周X支付违约金100万元，并返还房屋预付款40万元。周X则辩称其与傅XX所签《协议》无效，傅XX要求支付违约金没有法律依据，只同意退还傅XX40万元预付款及利息。一审中，法院依法追加了杨XX、杨XX、周X作为第三人参加诉讼。三名第三人均称对周X出售涉诉房产一事不知情，不同意卖房。

一审法院认为：傅XX与周X诉争的房产系家庭共有财产，在没有其他共有人授权的情况下，周X以个人名义与傅XX签订了《售房协议》，直接侵犯了其他共有人的财产所有权，根据城市房地产属共同共有的，未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释，认定该《协议》无效。同时认为，周X的行为并不符合表见代理的主体特征，双方在签订协议的过程中均有过错，应各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定，判决：周X返还傅XX房屋预付款40万元，并从2010年7月26日起至还款之日止按5.31%支付年利息。案件受理费21000元，由周X承担。

一审判决宣判后，傅XX不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条的规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，二审认为周X可以代表其妻杨XX处理涉诉房产，从而认定该《协议》部分有效，部分无效，即涉及夫妻双方的部分有效，涉及两个子女的部分无效。双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周X夫妻两人，应由周X夫妻承担一半即50万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、一百零八条之规定，判决：一、撤销鹤庆县人民法院（2010）鹤民二初字第112号民事判决；二、被上诉人周X于本判决生效后15日内返还上诉人傅XX房屋预付款40万元；三、被上诉人周X于本判决生效后15日内支付给上诉人傅XX违约金50万元。一审案件受理费17400元，由傅XX承担7400元，由周X承担10000元。二审案件受理费17400元，由傅XX和周X各承担8700元。

二审判决后，周X不服，向我院申请再审称，二审适用法律错误导致错判，请求依法改判。一、本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定，非经权利人同意或者授权，任何形式的房屋买卖均是无效。二、二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效，部分无效已经严重违反了民法通则、物权法的相关规定。三、二审法院判决由其承担违约金50万元没有事实和法律依据。

被申请人傅XX再审过程中答辩认为，周X的再审请求不应予以支持，并请求判令周X返还40万元购房预付定金并承担100万元的违约金。一、双方签订的《协议》合法有效。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章，被申请人完全有理由相信此《协议》代表了周X全家的意愿。二、周X一家的违约行为导致其经济损失300万元。包括：1、40万元已付定金的利息及其投资收益；2、向银行贷款300万元抵押物评估费用、贷款利息；3、投资期间可得利益损失。4、诉讼费用及往返的各种开支3万元。三、周X一家应当按《协议》向其支付违约金100万元。

另，再审中被申请人傅XX向本院提交了《指纹鉴定申请书》，认为双方所签《协议》上“甲方”处有杨XX的手印，只是该手印与周X的手印有部分重叠，请求对《协议》上是否有杨XX的手印进行指纹鉴定。

本案再审争议的焦点是：一、周X与傅XX双方所签《协议》是否有效？二、双方的过错及责任应如何认定和承担？本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下：

一、双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。（一）从工商登记材料反映，涉诉房产“鹤韵酒楼”的经营形式为周X等二人为经营者的家庭共同经营模式。双方签定《协议》的地点是在周X之妻杨XX经营的“鹤韵食府”，当时除傅XX与周X二人外，杨XX及杨XX均在食府里。从再审中调取的“鹤韵食府”的工商登记材料反映，双方签订《协议》时，“鹤韵食府”也是以杨XX为经营者的家庭经营模式，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章与傅XX主张的“其认为此印章代表了周X全家的意愿”能够相互印证。（二）本案涉诉房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份关系，四人是生活在一起的家庭成员，周X及杨XX作为儿女，在签订协议时虽都已成年，但还未独立生活（周X当时在当兵，杨XX当时在读大学），其生活还依附其父母。（三）双方当事人签订《协议》并不是简单的突发行为，而是经过了一段时间的协商议价的过程。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，并不违反相关法律规定。基于以上查明的事实，对傅XX“确有理由相信周X代表了全家人的意愿而出售涉诉房产”的主张，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，傅XX虽然知道转让的涉诉房产为共有，但从本案的以上客观事实分析，傅XX确有理由相信周X的处分是共有人的共同意思表示。据此，本院认为应认定周X与傅XX双方所签《协议》有效。虽出卖人周X最终不愿履行《协议》，但不能因此而否认买卖协议的效力。

关于傅XX提出的《指纹鉴定申请》，本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因果关系，不影响本案的实体处理，故不需在再审过程中进行鉴定。

二、双方的过错及责任应如何认定和承担？双方签订《协议》后，周X及三名第三人收取了傅XX支付的购房预付款，傅XX依《协议》约定贷款，贷款到位后周X最终不同意出售涉诉房产。周X未按《协议》约定履行义务的行为构成违约，应承担由此产生的法律责任。据此，周X申请再审认为“其与傅XX所签《协议》无效，原审法院判决其承担违约金50万元，没有事实和法律依据”的主张及理由不成立，本院不予支持。原审判决由周X向傅方城支付50万元的违约金并无不当，50万元的违约金也足以弥补傅XX的损失，故对原审的实体判决本院予以维持。

综上，原判适用法律及说理不当，再审应予纠正，但原审实体判决适当，再审予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、三十七条之规定，判决如下：

维持云南省大理白族自治州中级人民法院（2011）大中民终字第273号民事判决。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行。

审判长包XX

审判员吴XX

代理审判员高XX

二O一三年七月二十四日

书记员吴XX