律师观点分析

A与B等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初1047号
原告：A，男，1963年1月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人:A，重庆XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人:A，重庆XX律师事务所律师，
被告：A，女，1980年6月9日出生，汉族，住四川省，
委托诉讼代理人:任本刚，四川XX律师事务所律师，
被告:A，男，1934年1月3日出生，汉族，住重庆市璧山区，
委托诉讼代理人:A（B之女婿），男，住重庆市璧山区，
被告:遂宁市XX公司，住所地四川省遂宁市蓬溪县，组织机构代码791XXXX4367-9，
法定代表人:A，该公司总经理，
原告A与被告B、C、遂宁市XX公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、C，被告A的委托代理人任本刚，被告A的委托代理人B到庭参加诉讼，被告遂宁市XX公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结，
原告A向本院提出诉讼请求：要求在（2016）渝0106执4521号执行案件中准予对四川省遂宁市蓬溪县XX*单元6-1号房屋的执行，事实和理由：原告与被执行人A、遂宁市XX公司民间借贷纠纷一案，沙坪坝区法院于2016年9月7日作出（2016）渝0106执4521号执行裁定书，裁定执行位于四川省遂宁市蓬溪县XX**大道*栋*单元6-1号房屋，该房屋据原告查证属于被继承人A名下的财产，被执行人A系B唯一未放弃继承权的第一顺位继承人，而被告认为该房屋是在蓬溪县XX公司（以下简称鑫业公司）合法购买取得，现应属于被告所有，沙坪坝区法院听证后作出（2016）XX0106执异494号《执行裁定书》裁定中止执行，原告认为原裁定执行标的无误，A的物权优于债权，鑫业公司出售房屋系无权处分行为，被告A不构成善意取得，故向法院提起诉讼，要求判如所请，
被告A辩称，位于四川省遂宁市蓬溪县**镇**大道*栋*单元6-1号房屋属于鑫业公司所有，被告于法院查封房屋前与鑫业公司签订《认购协议书》，交纳了税款、维修基金、物管费等费用，并办理了接房手续结算后入住，该房屋现应为被告所有，故请求驳回原告的诉讼请求，
被告A辩称，同意A的意见，涉案房屋不应当执行，
被告遂宁市XX公司未提出答辩意见，
经审理查明，2009年12月13日，A与鑫业公司签订《环岛书苑合伙建设开发协议》，约定A将其拥有的土地出资，鑫业公司负责项目开发建设和销售，利益共享，A参与该项目的管理权，鑫业公司享有该项目100%的权益，初始产权登记在A名下，
2013年4月27日，鑫业公司取得了位于**镇**大道*幢预售中建筑面积11776平方米74套房屋的商品房预售许可证，
2015年9月14日，被告A与鑫业公司签订《认购协议书》，合同约定，A自愿定购位于蓬溪县XX由鑫业公司投资建设的*栋*单元6-1号房屋，房屋总建筑面积127平方米，房屋总价514350元，优惠后总房款477520元等内容，2016年8月11日，被告A办理了上述房屋的接房结算手续，并于2015年9月14日、2016年8月11日交纳了全部房款，
另查明，沙坪坝区法院在执行A与B、遂宁市XX公司借款合同纠纷一案中，于2016年9月7日作出（2016）渝0106执4521号执行裁定书，裁定查封被执行人A应继承的B书名下的遂宁市蓬溪县**镇**大道6栋2-1-2、3-6-2、2-6-1、2-1-1、2-7-2、1-10-2、1-11-1、1-12-1、3-11-2、2-11-1、2-12-1、1-6-1号房屋（共计12套），并于2016年9月7日向遂宁市XX送达了《执行裁定书》及《协助执行通知书》，执行期间，被告A向沙坪坝法院提出执行异议，认为该房屋已由其合法购买并居住，故要求中止执行，沙坪坝法院依法主持听证后，于2016年12月23日作出（2016）渝0106执异494号《执行裁定书》，裁定中止执行，
庭审中，本院根据当事人申请，向蓬溪县国土资源局查询蓬溪县**镇**大道6号楼的初始产权登记情况，经查询，蓬溪县**镇**大道*号楼未办理房屋所有权初始登记，
上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的执行裁定书、协助执行通知书，被告提供的商品房预售许可证、认购协议书、环岛书苑收款收据、接房结算清单，本院根据当事人申请向蓬溪县国土资源局查询的*号楼的产权登记情况，本院向蓬溪县住房保障和房屋管理局调取的《环岛书苑合伙建设开发协议》等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据，
本院认为，本案双方争议的焦点在于被告A对争议标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，本案中，首先，A在法院查封前与鑫业公司就涉案房屋签订《认购协议书》，该协议书对买卖双方的基本情况、商品房的基本情况、购房价款等商品房买卖合同应当具备的主要内容有明确约定，且被告已向鑫业公司支付了房屋价款，故该合同应当认定为商品房买卖合同，虽然《环岛书苑合伙建设开发协议》约定初始产权登记在A名下，但该协议同时约定了由鑫业公司负责项目开发建设和销售，因此鑫业公司销售涉案房屋并未违反其与罗林书签订的协议，也未损害A的利益，且鑫业公司在销售前已经取得**镇**大道*幢的商品房预售许可证，故可以认定A与鑫业公司签订了合法有效的书面买卖合同，其次，根据A提供的收款收据等，可以认定其在签订协议后支付了全部购房款并接房入住，最后，涉案房屋未办理过户登记的原因是鑫业公司未办理房屋初始登记，并非A自身原因，综上所述，即便A对涉案房屋所在建设项目存在以土地使用权出资，从而对**镇**大道6幢房屋享有一定权益，被告A作为房屋合法买受人的物权期待权仍应予保护，应当认定其享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，
据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告A全的诉讼请求，
案件受理费80元，由原告A负担（已预交），
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，
审　判　长　　A
代理审判员　　张　煜
代理审判员　　周　敏
二〇一七年六月十二日
书　记　员　　B