律师观点分析
案件描述
原告周某（化名“周某”）与被告韩某（化名“韩某”）原系夫妻，婚姻存续期间共同购买南充市顺庆区某小区商品房一套。2015年9月，双方协议离婚，并在民政局备案的《离婚协议书》中明确约定：房屋归男方所有，女方自愿放弃产权。离婚后，周某依约偿还银行贷款并实际居住，但韩某拒绝配合办理合同权益变更及后续过户手续，导致房屋长期处于“离婚协议已分、产权登记未动”的僵局。多次催告无果后，周某委托四川公谨律师事务所郑超律师提起“离婚后财产纠纷”诉讼，要求确认《商品房买卖合同》权益归其单独享有，并判令韩某在过户条件成就后限期配合完成登记。
裁判结果
顺庆区法院于2025年8月作出一审判决：
确认周某与开发商签订的《商品房买卖合同》项下全部合同权益由其单独享有；
韩某于过户条件成就（按揭结清/银行同意/开发商大证办妥）之日起15日内，配合周某办理不动产权转移登记；
案件受理费、公告费合计7,700元，由韩某承担。
判决生效后，周某可凭生效法律文书向银行、开发商及不动产登记中心申请“协议离婚分割”流程，无需韩某再行出面。
办案过程（脱敏要点）
诉前固定证据
– 离婚协议档案馆调档：确认协议已在民政局备案，条款表述为“女方自愿放弃，房屋归男方所有”，不存在无效或可撤销情形；
– 合同、发票、按揭流水：证明房屋系婚内购买、周某自2015年起独自偿还贷款；
– 催告记录：短信、律师函、快递底单，证明韩某经多次催告仍拒不配合，具备诉讼紧迫性。诉讼策略
– 案由选择：以“离婚后财产纠纷”而非“确权纠纷”立案，避开“尚未登记不得确权”障碍，直接请求分割“合同权益”；
– 请求分层：第一项仅确认合同权益归属，第二项才涉及过户，降低法院对“按揭未清无法判决”的顾虑；
– 被告送达：因韩某下落不明，申请公告送达，同时提交其最后出现地派出所出具的《情况说明》，确保程序合法。庭审技术
– 权益分割理论：引用《民法典》第1087条，强调离婚协议对双方具有法律约束力，尚未取得所有权不影响对“合同债权”进行分割；
– 过户条件成就条款：在代理词中附“清偿证明+开发商大证+银行同意函”三证齐备的示范模板，引导法院采用“条件成就+15日内配合”的表述，为未来执行提供明确时点；
– 费用转嫁：主张公告费、受理费由违约方承担，减轻原告负担，判决予以支持。判后跟进
– 出具《协助执行预警函》给贷款银行，提前沟通“离婚分割+转按揭”流程，避免判决生效后银行拖延；
– 指导客户办理清偿、抵押注销、开发商首次登记及过户“四步并联”，预计3个月内完成全部登记手续。
点评
案由选择精准：避开“确权”雷区，直接分割“合同权益”，使尚在按揭、未办大证的房屋也能得到实体判决，破解“协议已分、登记难动”的常见僵局。
条件成就式判项：法院首次在判项中明确“过户条件成就+15日内配合”，为后续强制执行装上“触发器”，避免被执行人以“条件不具备”为由持续拖延。
公告费转付机制：公告费常被忽略，本案通过主张“违约方承担”，为客户节省7,700元支出，同时增加被告失信成本。
银行前置沟通：判决前即与贷款银行对接“转按揭+抵押变更”材料清单，确保判决生效后无缝衔接，缩短实际办证周期。
示范意义：为“协议离婚分割按揭房”提供标准化路径——“备案协议+独自还贷+公告催告+条件成就判项”，无需二次确权诉讼，一次解决合同权益归属与过户义务，大幅降低时间与经济成本。
