律师观点分析
案件描述
某建筑公司（简称“A公司”）因工程款纠纷，申请法院查封了开发商名下的一批车位。案外人陈女士（化名“C”）主张其中一处车位已于查封前购买并实际使用，遂提出执行异议。一审裁定中止执行后，A公司提起执行异议之诉，要求继续查封并处置该车位。C委托郑超律师团队代理应诉，核心争议围绕《执行异议复议规定》第28条的四项要件展开：
查封前是否签订合法有效的书面买卖合同；
是否已支付全部价款；
查封前是否已合法占有；
未办证是否非因买受人自身原因。
裁判结果
南充市中级人民法院二审维持原判：
– 确认C对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益；
– 驳回A公司准许执行的诉讼请求；
– 一、二审案件受理费均由A公司承担。
办案过程（脱敏版）
证据梳理
– 2018年8月《车位定购协议》+同日首付款收据；
– 银行信用卡“车位分期”放款凭证，证明尾款已结清；
– 2020年2月起物业费、车位管理费缴纳记录；
– 车位出租合同及租金流水，佐证实际处分权；
– 开发商出具的“未通知办证”情况说明。争议焦点应对
– “订购协议”是否等同于买卖合同：援引《商品房买卖司法解释》第5条，论证已具备坐落、面积、价款、付款方式等核心要素，且卖方已收受全款，应认定为书面买卖合同。
– “占有”认定标准：提出车位不同于住宅，不以“每日停放”为唯一标准，只要能证明处分、收益权即构成合法占有；提交物业收据+出租合同形成证据链。
– “未办证”归责：举证开发商因批量查封而暂停办证，且未书面通知C，故非买受人自身原因。庭审策略
– 一审：针对原告“付款证据不足”观点，当庭出示银行放款电子回单原件，并申请法院向银行核实分期记录；
– 二审：提交类案检索报告，证明全省近一年类似车位异议案件裁判尺度一致，降低法官自由心证成本；
– 全程固定“查封时间轴”可视化图表，强化“协议—付款—占有—查封”先后顺序。文书与沟通
– 答辩状采用“四要件逐项回应”结构，每点附证据页码索引；
– 庭后三日内提交代理词，补充类案要旨；
– 与客户建立每日摘要机制，确保关键节点同步。
点评
证据链完整性是胜诉基础：付款凭证、物业收据、出租合同三轨并行，使“占有”要件从单薄的时间点变为可验证的持续性事实。
对“书面买卖合同”作扩大解释：充分利用司法解释“认购书可视为本约”规则，打破原告“无正式合同即无效”的僵化主张。
可视化工具提升庭审效率：时间轴+查封清单图表，帮助法官在十分钟内抓住“先交易后查封”的核心事实，减少阅读成本。
类案检索增强裁判预期：二审阶段引入批量类案，促使法院在裁判尺度上保持统一，降低改判风险。
风险提示：车位买卖应及时办理网签备案或预告登记，避免开发商债务风波导致被动维权；买受人应留存付款原始凭证、物业交接单及办证催促记录，缩短未来异议举证周期。
综上，本案通过“要件—证据—可视化—类案”四位一体策略，成功守住客户车位，为同类执行异议案件提供了标准化范本。
