律师观点分析

基本案情：

原告：邓某，蒲某。

原告诉讼请求：

1、判令被告支付原告逾期办证的违约金人民币33825.7元（以361012元为本金，按每日万分之一计算，从2016年6月25日计算至2019年1月18日止）元；

2、本案的诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

原告在2013年3月14日，购买被告公司开发的建筑面积为74.09平方米房屋一套，合同价款361012元，原告按合同约定通过首付加银行按揭贷款的方式支付了全部房款。

按合同约定，因被告的责任导致原告在2015年6月30日交付房屋之日起360日内未取得所购房屋所有权证书的，被告应当按日以已付房款万分之一向原告支付违约金，直至取得房屋所有权证书止。

但被告公司未按合同约定履行办证义务，经原告多次催促，但仍未履行合同义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。

被告辩称：

对原告所购买的房屋在2016年6月17日已经具备办理房屋产权资格和能力；被告在2016年6月24日在南充晚报登报上向原告等业主通知了办理产权相关信息，现已有部分业主已经办理了房屋产权登记；根据办证程序，需要原、被告双方相互配合才能完成产权登记手续；计算违约金的时间应从实际交房之日起730日后开始计算，应从2017年6月30日至实际取得产权之日。

法院认为：

原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。首先，关于初始登记问题:被告提交的证据能够证明案涉房屋所属楼栋已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间即2015年6月30日之前。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的起算时间应从原告接房后730日之次日开始计算。

其次，关于被告逾期办证违约金的给付问题：

第一、被告称不动产所有权证不能及时办理，在于原告作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但被告并未提供办证过程中原告拒绝履行配合办证义务的事实依据，同时，原告也按照被告的要求支付了相应的办证费用，因此被告应当在合同约定的期限内向原告履行办理产证的义务。据此，被告以此为由作为原告违约的抗辩理由不能成立，对原告主张被告构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，本院依法予以支持，但在被告办理案涉房屋权属证书时，原告应予以配合、协助。

第二、逾期办证违约金的确定，原告要求被告按每日万分之一的标准向原告支付违约金的主张，符合双方在合同中的约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，本院依法予以支持。邓某、蒲某作为涉案房屋的买受方，依照合同的约定向被告交付了购房款总额为361012元。故本院确认逾期办证违约金的计算基数为361012元。

第三、违约金的起算时间，按照合同约定应当是交房后360日内，对于交房时间的确定问题，被告在约定的办证期限之前以登报的方式通知业主可以领取办理产权证的相关资料，该通知形式符合法律的规定，也符合双方在合同中的约定，原告应在该通知发出之后选择什么时间接房或采取何种方式办证属原告的自主选择权，因此本案应以原告的实际接房时间作为被告履行办证义务之起点。被告向本院提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了原告的接房签字确认时间为2015年6月30日。本院依法认定原告于2015年6月30日在《英伦城邦交房程序表》上签字时间为接房日。则违约金的起止时间应当为2016年6月25日起至其实际办证之日止，但原告诉讼主张计算违约金的截止日为2019年1月18日止，本院依法予以支持。