杨XX、欧XX与XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

律师观点分析

　　当事人信息：

　　原告：杨XX，男，1984年11月1日出生，汉族。

　　原告：欧XX，女，1986年X月10日出生，汉族。

　　上列两原告共同委托诉讼代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。

　　被告：罗定市XX房地产开发有限公司，住所地：罗定市。

　　裁判分析过程：

　　本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高？应否予以调整？三、应否扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间？

　　一、关于被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。本案中，被告将涉案商品房交付给原告的时间为2017年2月22日，被告最迟应于2018年2月17日前办妥涉案商品房的房地产权证给原告，但被告未能在约定的期限内为原告办妥涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

　　二、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高及应否予以调整的问题。本案中，原、被告双方签订的约定，如因被告的责任导致原告不能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。被告认为合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，要求调整为按年利率2％计算，而原告则认为合同约定的逾期办证违约金计算标准合理，不应调整。本院认为，原告虽无法举证其因被告逾期办证所受损失的具体金额，但因逾期办证而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，但损失数额却确实难以确定。同时，根据规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在原、被告双方签订的合同约定被告按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期办证违约金，属双方真实意思表示，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，约定的逾期办证违约金计算标准也没有超出上述解释的规定，因此，被告应以原告已付购房款4X0672元为基数，按日计算向原告支付总房价款万分之一的逾期办证违约金。现原告请求逾期办证违约金从2018年2月22日起暂计至2021年1月1X日，并计算得被告逾期办证的违约天数为10X8天，逾期办证违约金为47681元（4X0672元×1／10000×10X8天）合理，本院予以支持。2021年1月16日起的逾期办证违约金每日按总房价款4X0672元的0.1‰的标准计至原告取得涉案商品房的房地产权证之日止。

　　三、关于应否扣除疫情期间的逾期违约金计算时间的问题。本院认为，被告并未提供证据证实产权登记机关在疫情期间不接受任何业务办理，也未能提供证据证实其在疫情期间已具备条件，随时可办理涉案商品房所有权转移登记手续，相反，疫情发生时，已远超原、被告双方签订的所约定的“360日”。即疫情并非导致被告不能办理涉案商品房所有权转移登记手续的原因，且根据的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。故被告要求扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间，理据不足，本院不予采纳。

　　综上所述，依照规定，判决如下：

　　由被告罗定市XX房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金47681元给原告杨XX、欧XX，2021年1月16日起的逾期办证违约金每日按总房价款4X0672元的0.1‰的标准计至原告杨XX、欧XX取得罗定市×××××××××商住小区××幢××房的房屋所有权证书之日止。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费496元（原告已预交），由被告罗定市XX房地产开发有限公司负担。