买卖二手房需要重点关注哪些问题

购买二手房，在获得现房交易、配套设施相对完善、可迅速入住、价格多元、产权明晰办理手续快捷等便利时，也承担着一定的风险，最大的风险在于支付款项后不能取得房屋所有权。在购买二手房时，买受人应当充分了解房屋有关情况，切实保障自身合法权益，卖方亦应如实、全面履行告知义务，诚信交易，合同订立后，双方应自觉全面履行合同义务。任何不诚信的行为，均可能导致发生纠纷。

一、卖方非房屋权利人或有其他共有人，处分行为未经授权或追认，事后也未取得房屋处分权的，非善意的买受人无法取得房屋所有权。

若卖方并非该房屋的权利人，或者存在其他共有人，卖方出售该房屋的行为未取得权利人或者其他共有人授权或者事后追认，卖方事后亦未取得该房屋处分权的，因该无权处分行为签订的合同无效（有观点认为根据区分原则，因无权处分订立的合同有效，但该合同陷入事实上或者法律上的履行不能，买受人仍不能取得房屋所有权），此时，买受人无权要求卖方（无权处分人）或者权利人交付房屋、办理产权移转手续，只得追究卖方（无权处分人）的违约责任。但买受人善意取得该房屋所有权的除外，买受人善意取得房屋需满足以下要件：1.受让该房屋时系善意的（只要求受让时为善意，事后知道无权处分事实的，不影响善意取得的认定）；2.交易价格合理（①若交易价格低于市场价格的70%的，可能被认定为交易价格不合理，但交易价格高于市场价格130%，一般不认定为交易价格不合理，因为此时不会损害权利人合法权益；②合同约定的交易价格合理即可，不要求所有款项均已支付）；3.已依法办理房屋产权移转手续（即房屋已经过户给买受人。若是动产的，交付即可）。如夫或妻一方将登记在夫妻双方名下的房屋出卖给第三人，另一方事前未授权、事后也未追认的，人民法院一般认定买受人受让房屋时系非善意的，买受人不能取得房屋所有权，买受人只能要求签订合同的夫或妻一方（无权处分人）承担违约责任。

二、房屋无法办理产权或者买受人没有资格权，致使买受人不能取得房屋所有权，也难以取得房屋征收、拆迁等补偿对价。

若该房屋系农村自建房、小产权房等需要特定身份人员才能购买的房屋或者不能办理产权的，买卖双方签订的合同因违反行政法规的效力性强制规定而被认定为无效合同。买受人无法基于该无效合同取得房屋所有权。今后若房屋被征收、拆迁等，买受人难以取得房屋征收款、拆迁补偿款等款项，系因合同无效的，双方因无效合同取得的财产应予返还。房屋征收补偿款、拆迁补偿款等款项归属存在争议。

三、房屋上存在优先设立的抵押权或被人民法院查封等权利障碍，对买受人取得房屋所有权有不利影响。

若该房屋已为他人办理抵押登记，或者房屋被人民法院等有权机关查封的，买受人能否取得房屋所有权具有较大的不确定性。

该房屋上已有效设立抵押权。债务人（可能是抵押人，可能是第三人）不履行债务的，抵押权人有权行使抵押权。虽根据《民法典》有关规定，抵押人可以处分抵押物（办理抵押登记时明确抵押人不得擅自处分抵押物的除外），但房屋上已有效设立的抵押权并不因抵押物的转让而消灭，若债务人未清偿债务，抵押权人仍有权就该已转让的抵押物主张权利。也即，就算房屋过户登记到买受人名下，若卖方或者债务人欠债不还，债权人(抵押权人）仍然可以主张拍卖、变卖该房屋，届时，买受人只能追究卖方违约责任。

若该房屋已被人民法院等有权机关查封。被人民法院查封的房屋禁止上市交易，也即，查封在前，卖房在后，因该处分行为违反已被人民法院查封的财产不得交易的强制性规定，致使该买卖合同无效，买受人不得取得房屋所有权。

四、该房屋已出租给第三人或者已为第三人设立居住权。

根据“买卖不破租赁”原则，买受人购买的房屋已经出租给第三人的，除非买受人或者卖方与承租者协商解除合同，否则买受人自动成为租赁合同一方当事人，继续履行已签订并履行的租赁合同至合同期限届满之日，买受人不得强制承租人腾房、返还房屋。所以，买房用于出租收取租金收益的，没有太大影响。但用于自己居住的，产权是买受人的，但买受人可能暂时没法入住。

根据《民法典》第三百六十七条和第三百七十一条之规定，设立居住权的方式有两种，即通过合同或者遗嘱设立居住权，居住权是居住权人对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权。若买受人购买的房屋上已为第三人设立居住权的，在确定的居住期限届满之前，买受人负有容忍居住权人继续占用使用该房屋的义务，不能强制要求居住权人腾房、返还房屋。因居住权以依法登记于该房屋的不动产登记簿为生效要件，买受人购买房屋时知道或者应当知道该房屋已为他人设立居住权的事实，若仍购买的，买受人自甘风险，此时，居住权人的居住权相较于买受人对房屋享有的所有权，更应受到法律保护。

五、合同对户口迁出问题未明确约定，卖方事后拒不将户口迁出，买受人及家庭成员的户口难以迁入。

各个地区政策不同，有的地方，一套房屋（一个产权）能开立两个以上户头，有的地方一套房屋（一个产权）只能开立一个户头，若只有一个户头且卖方不配合将其户口迁出的，买受人可能求助无门，因为迁户问题不属于法院管辖范围，到人民法院起诉的，人民法院不予受理；公安机关也不能强制要求卖方将户口迁出，会导致买受人不能落户。所以一定要约定户口迁出时间和违约责任，高额违约金对卖方有一定的威慑力，即使卖方不愿意将户口迁出的，违约金一定程度上也能弥补买受人遭受的损失。另，若该房屋上只能开立一个户头，且卖方拒不迁户的，买受人可挂靠卖方户头，实现落户目的。

六、卖方一房二卖或者一房多卖，买受人无法取得房屋所有权。

一房二卖或者一房多卖屡见不鲜。法律对一房二卖或一房多卖中，一卖买受人、二卖买受人或者N卖买受人谁能取得房屋所有权有明确规定。根据有关规定，不动产物权变动采取强制变更物权变动模式，即不动产权属变更以记载于不动产登记簿为生效要件和标志，故在一房二卖或者一房多卖中，若卖方已将该房屋权属移转给某一买受人的，则已经登记的买受人取得房屋所有权，其他买受人只能请求卖方承担违约责任；若尚未为任何一个买受人办理权属移转登记的，则看哪一位买受人最先支付全部或大部分购房款，最先支付全部或者大部分购房款的买受人有权要求卖方办理产权移转登记，取得房屋所有权；若前述两种情形均不存在的，按照合同订立的而先后顺序来确定最终购得房屋者（注意，如果签订的合同被认定为无效合同，则不论其是否为最先与卖方签订合同的买受人，均不能取得房屋所有权。）另，占有房屋不属于法律规定的可优先于其他买受人取得房屋所有权的情形。

七、合同解除条件、违约责任等约定不明，导致权益受损。

根据《民法典》有关规定，合同解除的方式为法定解除（单方解除）和约定解除两种，若双方对合同解除事由、条件进行明确约定的，约定的条件成就或者事由出现时，享有解除权的一方作出的解除合同的意思表示到达相对方后，合同即解除。但实践中，往往出现合同未约定解除条件、事由或者约定不明，且违约方的违约行为又不符合法定解除合同的规定，此时，守约方遭受损害的合法权益难以通过解除合同得到救济。

1. 从卖方的角度。卖方的合同主要义务为交付符合合同约定的房屋，主要权利为收取买受人支付的购房款，故卖方的主要合同风险在于，买受人未按照约定支付购房款。在二手房买卖中，常见的情形为买受人支付定金后，卖方即将房屋交付买受人占有使用，买受人以按揭贷款的方式支付购房尾款，但买受人可能因为各种各样的原因拖延、拒不支付尾款，又拒不返还房屋，此时，卖方应在合同中明确约定付款金额、付款时间，逾期付款的违约责任（包括但不限于支付违约金或适用定金罚则、解除合同等），买受人在合同解除后的腾房、返还房屋的义务，支付房屋占用费（在合同中注明交房时间或者保存好交付房屋的有关证据）等。且卖方应在合同签订时对房屋内的家电等进行列明，必要时可明确价值较大的家电、家具的价格等。

2. 从买受人的角度。买受人的合同主要义务为支付购房款，主要权利为取得标的房屋的所有权。故买受人的主要风险在于，支付购房款项后，不能取得房屋所有权或者难以实现居住目的。买受人不能取得房屋所有权或难以支配房屋的原因主要有以下几种：卖方无权处分，该房屋无法办理产权移转手续，买受人不具有特定资格，房屋已被查封，抵押权人行使抵押权，卖方一房二卖，房屋因遭受自然灾害等发生毁损、灭失，该房屋已出租给第三人或者已设立居住权等。故买受人应在合同签订前了解房屋权属状况、是否存在影响买受人取得、使用房屋等权利障碍，在合同中约定办理产权移转手续的时间、费用承担和逾期办理产权移转手续的违约责任等。

以上系笔者对二手房买卖中常见大的、对买卖双方权利义务影响较大的几个问题进行的简单梳理。因每个案件均有其特性，故应具体问题具体分析，针对不同的问题、不同需求和风险预防的需要，可联系本律师拟定合同、进行咨询解答或进行处理。