贵阳XX公司、贵州XX公司土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

贵州省贵阳市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黔0113民初140号

原告：贵阳XX公司，住所地：贵州省贵阳市白云区XX，统一社会信用代码：9152XXXX90792002。

法定代表人：赵X，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：冯XX，系贵州XX执业律师，执业证号：××，代理权限：特别代理。

委托诉讼代理人：张X，系贵州XX实习律师，实习证号：××，代理权限：一般代理。

被告：贵州XX公司，住所地：贵州省贵阳市白云区XX，统一社会信用代码：XXX。

法定代表人：李X，系公司董事兼总经理。

原告贵阳XX公司（以下简称蓬莱XX）诉被告贵州XX公司（以下简称XX公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓬莱XX之委托诉讼代理人冯XX、张X到庭参加了诉讼。被告XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告蓬莱XX向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告蓬莱XX与被告XX公司于2018年8月7日签订的《土地使用权租赁合同》（2017-001号）；2、依法判令被告将原告出租土地腾空并交还原告；3、依法判令被告支付原告土地租金133859.39元（自2020年4月1日至2021年11月25日，共计603日）及逾期支付租金而产生的违约金42433.43元（以土地租金133859.39元为基数，按照每日万分之五的标准，从2020年3月1日计算至实际支付之日，暂计至2021年11月25日为42433.43元），暂总计176292.82元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年2月7日，原告（简称甲方）与被告（简称乙方）签订了《土地使用权租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的土地位于贵阳市白云区，总用地面积约为36.83亩；每年每亩土地租金2000元，租金每三年递增10%（第二期为2200元／亩／年），三年一付，租金先付后用，乙方在本合同签订之日起3日内必须先行缴纳三年的租金（即自2017年4月1日起至2020年3月30日止的租金），下一期租金于上一期租金到期前一个月前交清；乙方超过15日未付租金的，甲方有权单方解除本合同，收回该块土地。合同签订后，原告已按约向被告实际交付了租用的土地。因被告未按约支付2020年4月1日至2023年3月30日的租金，原告于2020年3月19日向被告送达了《欠费通知书》，催告被告支付第二期租金243078元，但被告至今仍未按照合同约定向原告支付租金。综上，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。

被告XX公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据证明自己的主张。

根据原告的陈述及其提供的经本院确认的证据，本院认定的事实如下：2019年11月28日，原告蓬莱XX（简称乙方）与案外人贵阳市白云区牛场布依族乡蓬莱XX（以下简称蓬莱村委会，甲方）签订《蓬莱仙界神农庄园内土地承包经营权流转协议》，约定甲方将位于贵阳市白云区的529.35亩土地的承包经营权以出租的方式流转给乙方使用，流转期限为12年，自2019年3月1日起至2031年2月28日止。同时，双方就相关的权利义务进行了约定。2018年2月7日，原告蓬莱XX（简称甲方）与被告XX公司（简称乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定原告蓬莱XX将涉案土地共计36.83亩出租给被告XX公司使用，租赁期限从2017年4月1日起至2030年5月31日止，合同第四条约定“每年每亩土地租金2000元（不含税，如乙方要求甲方开具税票，另支付甲方税款），租金每3年递增10%，三年一付”，租金支付方式为先付后用，乙方在合同签订之日起3日内必须先行缴纳三年的租金（2017年4月1日-2020年3月30日），下一期租金于上期租金到期1个月前交清。合同签订时，原告蓬莱XX早已将约定的土地交付给了被告XX公司，被告也一直按照约定交纳租金至2020年3月31日止。同时，原、被告双方于合同的第六条违约责任第3款约定“乙方应按时交纳甲方土地租金，不得逾期，逾期违约金按未付金额每日万分之五向甲方支付。如逾期超过15天，则甲方有权单方解除本合同，收回该块土地”，合同第七条第4款约定“其他事项：因解除合同，乙方应在30日内（从合同期满之日起或解除合同发生之日起计算）返还甲方土地。如未能返还，每逾期一日，乙方按原租金双倍支付甲方土地占用费。土地上由乙方修建构筑物及附着物补偿款按照《贵州贵食源有限公司相关物业问题专题会议纪要》（白府专议【2017】277号）会议精神执行”。截止至2020年3月19日，被告XX公司尚欠原告蓬莱XX自2020年4月1日起至2023年3月31日止的土地使用权租赁费未支付，双方为此发生纠纷，故原告诉来本院，请求判决支持如前诉讼请求。

上述事实，有原告的陈述及其提供的《蓬莱仙界神农庄园内土地承包经营权流转协议》《土地使用权租赁合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告蓬莱XX与被告XX公司签订的《土地使用权租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订时，原告已将案涉土地交付被告使用，已履行了交付土地的合同义务，被告也按照约定交纳租金至2020年3月31日止，说明原、被告在此期间均履行了合同约定的义务。由于被告从2020年4月1日起未向原告交纳租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为此，根据案涉《土地使用权租赁合同》第六条“乙方交纳甲方土地租金超过15天，则甲方有权单方解除本合同，收回该块土地”之约定以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由成就时，解除权人可以解除合同”之规定，由于被告向原告交纳租金已经超过合同约定的期限，故原、被告双方对于解除合同的事由已成就，原告有权提出解除合同。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十五条“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定”之规定，原、被告双方在合同中并未约定解除权的行使期限，原告在2021年11月25日向本院提起诉讼要求解除合同，属于在民法典施行后一年内行使合同解除权的情形，其合同解除权尚未消灭，故对原告诉请解除与被告签订的《土地使用权租赁合同》的主张，本院予以支持。关于被告在案涉土地上修建的厂房及地上附着物如何处理的问题，本院认为，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》已经解除，为此，被告应根据《土地使用权租赁合同》第七条第4款“因解除合同，乙方应在30日内（从合同期满之日起或解除合同发生之日起计算）返还甲方土地。如未能返还，每逾期一日，乙方按原租金双倍支付甲方土地占用费。土地上由乙方修建的构筑物及附着物补偿款按照《贵州贵食源有限公司相关物业问题专题会议纪要》（白府专议【2017】277号）会议精神执行”之约定，被告应于合同解除后30日内将案涉土地交还原告。对于被告在案涉土地上种植的附着物和修建的建筑物、构筑物，其可依据合同约定通过其他合法途径予以解决，故对原告诉请被告腾空案涉租赁土地并交还土地的主张，本院予以支持。关于被告应否支付租金及逾期付款违约金的问题，本院认为，双方签订《土地使用权租赁合同》时，原告已将案涉土地交付被告，被告在案涉土地上种植附着物及修建构筑物，且2020年4月1日至今案涉土地一直由被告实际使用，故被告应向原告支付相应土地租金，故对原告诉请判令被告支付至2021年11月25日的租金133859.39元的主张，本院予以支持。关于被告应否支付逾期付款违约金的问题，本院认为，被告未按照合同约定向原告支付租金，其行为已经构成违约，应当依法支付相应的逾期付款违约金，但因原、被告双方在《土地使用权租赁合同》中对违约金计算标准的约定过高，基于违约金具有惩罚性与补偿性双重性质，本院酌情支持逾期付款违约金以欠付租金为基数，按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%即按照年利率4.81%的标准，自逾期之日起计算至上述款项支付完毕之日止。被告XX公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩等相关权利。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第六百六十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第一百四十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释[2022]11号）第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

一、解除原告贵阳XX公司与被告贵州XX公司于2018年2月7日签订的《土地使用权租赁合同》；

二、被告贵州XX公司于本判决生效之日起三十日内拆除建设于案涉《土地使用权租赁合同》约定范围内的土地上的附着物、构筑物，搬离并返还案涉租赁土地给原告贵阳XX公司；

三、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳XX公司支付土地租金133859.39元及逾期付款违约金（违约金以未付土地租金133859.39元为基数，按照年利率4.81%的标准，自2020年3月1日起计算至上述款项支付完毕之日止；

四、驳回原告贵阳XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1912.92元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审 判 员　李政发

二〇二二年四月十八日

法官助理　杜XX

书 记 员　魏XX