签了房屋买卖合同，后悔了想解除，能不能行？逾期交房、面积缩水、贷款办不下来，哪些情况可以退房？侯法政律师给大家解析商品房买卖合同的解除规则。

我是侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域为房地产、房屋买卖及租赁、建设工程等。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念。合同解除不是儿戏，解除权行使不当可能反被判违约。

一、合同解除的基本类型

（一）约定解除：合同约定的解除条件成就时，解除权人可以解除。

（二）法定解除：因不可抗力、预期违约、迟延履行经催告后仍未履行等情形，当事人可以解除。

（三）协商解除：双方协商一致解除。

（四）任意解除：特定合同类型如委托合同才存在，房屋买卖合同原则上不适用。

二、法律规则：购房者关心的六个问题

（一）问：贷款办不下来，能解除合同吗？

答：要看原因。因购房者征信问题导致贷款失败，购房者可能承担违约责任；因政策变化导致无法贷款且不可归责于双方，可以解除合同且互不承担违约责任。

（二）问：面积误差多少可以退房？

答：面积误差比绝对值超出百分之三的，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。也可以不解除，误差比百分之三以内部分按约定价格结算，超出部分由出卖人承担。

（三）问：逾期交房催告后多久能解除？

答：合同有约定按约定；没约定的，催告后三个月的合理期限内仍未履行，可以解除。

（四）问：房屋被抵押或查封，能解除吗？

答：房屋权利存在瑕疵导致合同目的不能实现的，购房者有权解除并要求赔偿。

（五）问：解除权有没有期限？

答：有。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满不行使的，权利消灭。法律没有规定且当事人没有约定的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或经对方催告后合理期限内不行使的，权利消灭。

（六）问：解除后能不能要差价损失？

答：房价上涨时，购房合同解除后可主张可得利益损失，即房屋差价损失，法院会综合过错程度等因素酌定。

三、律师实务：一起解除合同案复盘

我代理一位购房者，开发商逾期交房超过一年，购房者依据合同约定发送解除通知。开发商反诉要求继续履行并支付违约金。我们举证证明逾期事实、催告记录和解除通知送达证据。最终济南某法院判决合同解除，开发商返还购房款、支付利息及违约金。

这个案件的关键点：解除通知的证据固定。很多购房者口头通知或无送达证据，导致解除行为效力被质疑。

四、风险提示：购房者必看

（一）不建议情绪化解除合同

先评估解除条件是否成就，否则可能承担违约责任。

（二）不建议错过解除权期限

法律规定的一年除斥期间不适用中止中断，过期权利消灭。

（三）不建议找不熟悉房地产诉讼的律师

合同解除涉及解除权行使、违约责任、损失赔偿等多重问题。我不建议委托非专业律师处理，专业人办专业事。

五、结语

买房卖房都是大事，签合同要慎重，解除合同更要依法。条件成就、程序合规、证据充分，三者缺一不可。

您对房屋买卖合同解除有什么疑问吗？欢迎评论区交流。我是侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所。在济南，遇到房屋买卖纠纷，找侯法政律师，用专业方案维护您的权益。