花几百万买的商品房，入住后发现墙体裂缝、屋面渗水、主体结构有隐患——开发商一句“过了保修期”或者“这是通病”就把人打发了。购房者到底能主张什么、找谁主张？济南房地产与建设工程律师侯法政为您梳理商品房质量索赔的完整路径。

一、商品房质量问题的分层处理规则

问：所有质量问题都能要求退房或者赔偿吗？

答：要区分质量问题的严重程度。法律将商品房质量问题大致分为三层：其一，主体结构质量不合格，这是最严重的，买受人可以请求解除合同并赔偿损失；其二，严重影响正常居住使用的质量问题，买受人也可以请求解除合同与赔偿；其三，一般质量问题，出卖人应当承担修复责任，修复期间造成的损失应当赔偿。保修期内开发商拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行修复，费用与损失由开发商承担。

实践中开发商惯用的抗辩是“通病”“通病不修”或者把责任推给物业与施工方。买受人需要清醒：合同相对性决定了索赔对象是开发商，开发商与施工方的内部关系不影响购房者的权利。

二、法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

三、实务操作：索赔的正确步骤

第一步，固定证据——对质量问题拍照录像，必要时委托有资质的检测机构出具检测鉴定报告，主体结构问题尤其需要官方核验；第二步，书面催告——向开发商发出维修催告函并留存送达凭证，给足合理期限；第三步，选择请求权——根据质量严重程度选择继续履行（要求修复并赔偿损失）或者解除合同退房退款；第四步，主张范围——维修费用、检测费、过渡安置费用以及因房屋贬值的损失均可纳入索赔范围。

匿名化案例：代理某购房者处理与某开发商之间的商品房质量纠纷，争议焦点为外墙渗水与地暖管渗漏的责任认定。开发商以“已过防水保修期”抗辩，但检测显示渗漏源于施工时防水层未按图施工，属于施工质量缺陷且隐蔽瑕疵的保修责任不因期限经过而当然免除。最终经调解，开发商承担全部维修费用并赔偿过渡租房损失。

四、风险提示与专业提示

风险提示：其一，质量问题的举证责任在买受人一侧，检测鉴定是多数案件的胜负手；其二，注意保修期的起算与各类部位的法定最低保修年限；其三，群体性质量问题宜考虑共同维权以分摊鉴定成本。

不建议购房者自行与开发商“磨嘴皮”而无期限地等待——书面催告与证据固定必须同步进行。不建议找不熟悉建设工程技术与质量规则的律师处理此类案件。专业人办专业事。

（您的房子是否也存在裂缝、渗水或者精装变“惊装”的问题？检测做了吗、催告函发了吗？欢迎留言交流，济南房地产与建设工程律师侯法政将为您设计索赔方案。）

侯法政律师执业于上海市建纬（济南）律师事务所。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念。侯法政律师的专业领域包括建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等诉讼及非诉业务，依托建纬所“法律＋工程”复合背景团队支持，能够精准把握建设工程行业特性与法律风险，为客户提供前瞻性、务实性的法律解决方案。