住了30年的房子，一纸租赁合同变成他人的？

律师观点分析

2022年5月，原告的儿子去发展商确权时，发展商工作人员告知由于被告手中有《房屋租赁协议书》，涉案房屋所有权存在争议而无法确权，这时原告才知道权利受到损害。原告委托笔者提起诉讼。

事实与理由：

1、原告拥有对涉案房屋的所有权。原告在1989年至2010年期间，曾在葵涌镇做建筑包工头。原土地所有人于2004年需要加建原居住的两层楼加建第三层，把工程承包给原告，但原土地所有人没有钱支付加建三层的费用，因此原土地所有人于2004年8月18日与原告签署《合同书》，约定把涉案房屋的土地（120平方米）作价12万元抵给原告，其中3万元是现金，由被告的父亲支付，其余的9万元由原告的工程费抵扣。后来，被告父亲又给了9万元给原告，作为原告的工程费抵扣。购买土地后，原被告在涉案房屋的土地上建造一栋5层的楼。具体在涉案房屋整栋楼的建设上，原告负责建设，是房屋建设的管理人，负责日常现金控制计算等，如今还保留当年的《现金日记帐》。该房屋从2005年10月开始建造，2006年12月才完工，历时14个月，原告在建设房屋是不但出资还出力，按照当时管理人员工资计算，每个月也有6000元左右。另外，原告还请来各种机械（发电机、混凝土搅拌机、砂浆机、介木机，捣振机，平板振动器，吊机等），提供模板、支撑架等。被告宣称，原告只付出40元/每平方的费用，没有任何依据。事实上按照当年的实际情况，人工费就要120元/人天，还需要辅材、混凝土、钢筋、砖等，在《现金日记帐》可以清楚证明。当年包工头是“卢伟“，在《现金日记帐上也有原被告支付给卢伟的详细费用记录。经过初略统计，可以得出原告出资比例大概为2０%。

2019年11月9日，由被告亲自签署的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》确认被告只占建筑物的80%份额，楼层4层。原告在《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》中亲自确认原告只占建筑物的20%份额，楼层1楼。这个《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》加盖了社区工作站、街道办事处印章，具备公信力。因此，足以证明原告对涉案房屋具有所有权。

2、原告从房屋建成后就入住在涉案房屋，没有２０１９年３月４日与被告签署租赁合同的必要。

3、被告没有涉案房屋的出租权

被告不具备房屋的所有权和占有权，不享有出租权和居住权授权。因此所有关于出租的协议都是无效的。被告无权把本属于原告的房屋出租给原告。

4、被告辩称水表、电表没有分开，从而佐证出租关系成立没有任何法律依据。事实上，被告的父亲也《谈话录音》中也提到，无法办理水电表分开。而社会上真正存在的租赁关系，基本上都是水电表分开的。由于两个同一个水电表，交纳水电费时都是按大概应当承担的费用来分担的。

5、《谈话录音》证明租赁关系不成立。

5.1、原告缺乏“希望和他人订立合同的意思表示”

从录音上我们可以判断出，原告在2019年3月4日上午9:30分前对要签署房屋租赁协议并不知情，之前也没有向被告或第三人主张要租赁涉案房屋并签订协议；被告在2019年3月4日上午9:30分前也没有接收到原告需要租赁涉案房屋的信息。也就是原告缺乏“希望和他人订立合同的意思表示”。依据民法典471条、472。

1. 5.2、出租不是被告的目的。《房屋租赁协议书》不是为了出租房屋获取租金。

从录音内容上看，被告是同意原告无偿使用涉案房屋的而不是有偿的，不用收取租金。水电费不是租金。而租赁最本质特征就是获取租金，是有偿的。

5．3、通过合同的形式获得涉案房屋所有权才是《房屋租赁协议书》的目的，《房屋租赁协议书》不是原告的真实意思表示。

６、《房屋租赁协议书》并非是在原被告双方平等协商的。

从录音可知，2019年3月4日，被告至少5人进入原告的住所，原告也非常不高兴，且非常反感。这种原被告双方人数上存在巨大悬殊，很难保证签署合同是是平等的，被告完全有可能把自己的意志强加给原告。另外，从签署协议时的言语交往来看，更不存在协商的过程，而是被告要求原告在被告提前准备好的协议书上签字，没有任何讨价还价的余地。

７、《协议证明书》是无效的。

《房屋租赁协议书》事实上是《协议证明书》的改进版，他们性质基本相同，目的都是原告想通过签署协议的形式要求原告放弃涉案房屋所有权，要求原告承认房屋是原告向被租的。本协议证明书租期是１０年。由于被告不具有涉案房屋所有权，不具备出租权，该协议是无效的,作废的。该协议是用原告的角度来写的，但是却是被告父亲打印的，该协议的日期也是错误的，不可能是１９９６年签订的协议。且在２０１９年３月４日《谈话录音》中，被告父亲只说在摩托车上说过，却没有提起有这个协议，且原告也不承认被告说过。虽然原告在《协议证明书》上签字，但这个签字的《协议证明书却是无效的。理由与《房屋租赁协议》无效近似。不存在《房屋租赁协议书》无效而《协议证明书》有效的情形。原告从来没有向被告租赁过涉案房屋，《协议证明书》不可能有效的。

８、通过租赁合同来主张产权也是无效的。第二百零九条　【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。因此，现涉案房屋登记在原告名下，发生效力。如果产权登记错误，被告应该采取正确的办法变更手续。而不能通过租赁合同来实现变更。且产权登记错误，更不大可能是原被告双方的疏忽造成，事实上，原告通过联系到土地出让第三人，然后与被告一起出资参加房屋建造（原告占房屋所有建造费与土地购买费总和的20%左右）自然取得房屋所有权，原被告双方都在《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》中清楚登记且互相不矛盾。

判决结果：

法官没有采纳原告的诉讼理由（笔者认为原告的诉讼理由更充分），但支持了原告的所有诉讼请求，判租赁合同无效。

因本案不是确权纠纷，而是确认合同无效纠纷。因此只要确认合同无效，就达到了诉讼目的，打掉了被告想通过租赁合同实现改变房屋所有权的目的。至于房屋所有权纠纷，那要进行行政诉讼或确权诉讼，但不是本案的重点。