房屋租赁合同纠纷，代理被告一审，二审均胜诉，驳回原告全部诉求

律师观点分析

上诉人（原审被告）：李某，男，汉族，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：刘某祥，男，住天津市南开区。

被上诉人（原审原告）：天津市某某五金金属材料经营公司，住所地天津市南开区。

委托诉讼代理人：徐启冬，天津天关律师事务所律师。

原审被告：孙某才，男，汉族，住天津市南开区。

原审被告：马某敏，女，汉族，住天津市南开区。

上诉人李某因与被上诉人天津市某某五金金属材料经营公司（以下简称某某五金公司）、原审被告孙某才、原审被告马某敏返还原物纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.汾水道XX号房产为配套商业网点，归属长虹街天津市某某工商实业公司（以下简称某某实业公司），为南开区区属国有不动产。被上诉人是长虹街道办事处某某实业公司全资兴办的街道集体企业，应于2007年改制被清退，但其法定代表人持有经营执照仍保留街道集体所有制性质，占用归属某某实业公司的汾水道XX号房产。2.被上诉人的法定代表人恶意违规办理汾水道XX号房产的使用权，非法占有该房。西营门外房管站发给被上诉人的天津市公产非住宅房屋租赁合同有重大瑕疵，应为无效合同。3.上诉人受长虹街道办事处委托占住诉争房产的事实成立。上诉人与某某实业公司达成口头协议，由上诉人占住涉案房产，上诉人的出租方为某某实业公司。4.被上诉人法定代表人以股权转让的形式出售涉案房产，应负相应责任。

被上诉人某某五金公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人系涉案房屋的权利人，有权主张返还。

原审被告孙某才、马某敏未发表意见。

某某五金公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李某、孙某才、马某敏自南开区的门面房中腾空并搬离；2.判令李某、孙某才、马某敏按照天津市南开区汾水道周边门面房租赁市场价格每月5000元，支付自2010年4月10日至实际交付房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2020年1月10日，共计585000元）；3.判令李某、孙某才、马某敏支付房屋占用期间发生的水费和电费（电费从2012年底至2019年11月27日，实收金额除以4共计11329.1元，水费从2010年4月21日至2019年5月4日，金额相加除以4，以查询情况为准）；4.本案诉讼费由李某、孙某才、马某敏承担。

一审法院认定事实：某某五金公司于1995年12月15日就坐落于南开区房产服务管理所签订租赁合同，合同载明起租日期为1995年10月1日，面积256.51平方米。2019年9月23日，某某五金公司与出租人天津市南开区西营门外房管站就上述房屋签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》载明，出租人将上述房屋出租给某某五金公司作为非住宅房屋使用，租期自2019年1月1日至2023年12月31日，月租金1977.7元。

2009年4月10日李某作为乙方，某某五金公司作为甲方签订协议书，约定甲方将南开区面积为40平方米门面房租给乙方经营，租期暂定半年自2009年4月10日至2009年10月9日，租金32500元。租期期满后，李某未将房屋交还，至今李某、孙某才、马某敏占用诉争房屋。一审庭审中，双方对诉争房屋位于南开区，面积约80平方米，包括约40平方米盖有顶棚的后院均认可。

一审法院另查，某某五金公司为集体所有制企业，上级主管单位为某某实业公司，股东亦为某某实业公司。某某实业公司原为西营门外街办事处组建集体企业，并隶属于西营门外街办事处领导。一审庭审中李某抗辩其受长虹街办事处委托看管诉争房屋，其提交长虹街办事处于2009年10月19日出具的《关于调整汾水道XX号租赁关系的通知》，该通知说明诉争房屋的出租方本案某某五金公司系长虹街办事处某某实业公司下属集体企业，要求承租人李某自2009年11月起与某某实业公司重新签订租赁合同。

一审法院认为，从《天津市公有非住宅房屋租赁合同》可见，位于南开区诉争房屋承租权利人为某某五金公司，李某抗辩其受长虹街办事处委托看管诉争房屋于法无据，孙某才、马某敏称受李某委托看管房屋亦无法律依据，故李某、孙某才、马某敏应予返还房屋。关于一审庭审中各方对诉争房屋的权利归属问题产生的争议系另一法律关系，非本案审理范畴。某某五金公司关于房屋占用费的主张，该占用费系诉争房屋在此期间被李某占用导致产生的实际损失，故李某理应向某某五金公司支付。考虑现未有证据显示李某在占用诉争房屋期间将诉争房屋对外出租盈利，且某某五金公司对因未及时对诉争房屋主张权利而给自身造成损失存在一定责任，因此一审法院酌定按每月2000元标准向某某五金公司支付房屋占用费。诉请中某某五金公司要求自2010年4月10日始支付房屋占用费并无不当，一审法院照准。某某五金公司关于诉争房屋水、电费的主张，其提交的证据不足以证明李某实际欠付水、电费的具体数额，且其主张的数额均为估算，另某某五金公司与李某的承租协议当中对水、电费的支付方式及计价方式均未明确约定，在租期内某某五金公司亦无证据证明向李某收取过水、电费用，故某某五金公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。一审判决：一、判决生效后三十日内，李某、孙某才、马某敏将其占用的坐落于天津市南开区（面积约80平方米，包括盖有顶棚的后院部分）腾空并交付天津市某某五金金属材料经营公司；二、判决生效后三十日内，李某按照每月2000元的标准向天津市某某五金金属材料经营公司支付自2010年4月10日起至李某、孙某才、马某敏实际腾交房屋之日止的房屋占用费；三、驳回天津市某某五金金属材料经营公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24483元，天津市某某五金金属材料经营公司负担4163元，李某负担20320元。

二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织各方当事人进行了举证和质证。经审查，一审审理查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，首先，根据《天津市公有非住宅房屋租赁合同》登记，涉案房屋为自管产，出租人为天津市南开区西营门外房管站，承租人为本案被上诉人。故被上诉人有权就涉案房屋主张返还及占用费等相关的权利。上诉人主张涉案房屋权属存在纠纷，但提供的证据不足以推翻西营门外房管站的登记，故对于上诉人该主张，本院不予采信。其次，根据一审期间被上诉人提交的《协议书》可知，李某与被上诉人就涉案房屋租赁期间为2009年4月10日至2009年10月9日，租赁期限届满后双方未再签订过书面租赁合同，上诉人则一直占用房屋。故被上诉人向上诉人主张返还及相应的房屋占用费并无不当。再次，上诉人主张长虹街办事处2009年10月19日作出《关于调整汾水道XX号租赁关系的通知》系长虹街办事处委托其看管涉案房屋的意思，本院认为，该通知记载“……自2009年11月份起须与天津市某某工商实业公司重新签订租赁关系，您户与某某金属材料经营公司的租赁关系作废”，该通知的作出时间系上诉人与被上诉人租赁期限届满之后，而此后上诉人既未与被上诉人签订租赁合同，亦未与某某实业公司签订租赁合同，且从该通知中无法推定上诉人系受长虹街办事处委托看管房屋。故上诉人不予交纳占用费的主张，缺少事实及法律依据，本院不予支持。一审法院结合房屋占用情况酌定房屋占用费标准为每月2000元并无不当，应予维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。