一、案例索引

案号：（2020）湘民申3518号

案由：案外人执行异议之诉

二、案情简介

王某花与钟某才、姚某英存在借款关系。因钟某才未偿还借款，王某花与钟某才、姚某英于2014年11月27日签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋卖给王某花，以钟某才、姚某英欠王某花的借款抵扣房屋总价款，同时约定钟某才、姚某英负责清偿房屋上的抵押贷款及其他权益，并在贷款清偿完毕后协助王某花办理产权过户手续。签订合同时，案涉房屋已办理抵押登记且处于被查封状态。付某园主张王某花与钟某才、姚某英的房屋买卖合同无效，认为王某花未合法占有房屋、未支付价款且未办理过户登记系其自身原因，故王某花对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

三、争议焦点

1.王某花与钟某才、姚某英签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

2.王某花在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋？

3.王某花是否已就涉案房屋支付全部价款？

4.未办理过户登记是否因王某花自身原因造成？

四、裁判摘要

湖南省高级人民法院经审查认为，本案争议焦点在于王某花对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下条件的，人民法院应予支持：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

针对争议焦点，法院认定如下：

1.合同效力：虽然《房屋买卖合同》签订时涉案房屋存在抵押权预告登记及查封，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋并不违反法律强制性规定，不影响合同效力。且查封已于2016年9月30日解除，故二审法院认定《房屋买卖合同》合法有效，王某花已支付全部价款，付某园关于合同无效及未支付价款的主张不成立。

2.合法占有：王某花于2014年12月10日收到《交房通知书》，并交纳了物业管理费、装修垃圾清运费、煤气开通费等费用，实际受领了涉案房屋，法院据此认定王某花在查封前已合法占有案涉房屋。

3.未过户原因：《房屋买卖合同》约定钟某才、姚某英负责清偿抵押贷款后协助王某花办理过户。由于钟某才、姚某英未清偿贷款，导致无法办理过户，法院认定未办理过户非因王某花自身原因。

综上，二审法院认为王某花对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确，处理并无不当。付某园关于合同伪造及王某花无权排除执行的主张缺乏证据支持，法院不予采纳。

五、启示与总结

1.买受人风险防范：在涉及抵押、查封等复杂情况的房屋交易中，买受人应充分了解房屋权属状况，确保交易合同合法有效，保留完整交易记录，以维护自身权益。

2.执行异议审查：执行过程中，对案外人提出的执行异议应基于法律规定和事实进行客观、公正审查，避免主观臆断影响案外人合法权益。

3.司法裁判原则：司法机关在处理此类案件时，应严格依据法律规定，准确判断案外人是否满足排除强制执行条件，深入调查事实，确保裁判公正公平，维护法律权威。