【观点】

1、开发商出售商品房时，如因一方当事人的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即给付定金的一方无权要求返还定金，收受定金的一方应当双倍返还定金。

2、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3、合同中未就此约定且开发商认可返还定金的，可主张资金占用费。但仍然需要区分解除的原因是哪一方的过错造成的。

【法律依据及分析过程】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。也就是说，如果开发商迟延履行合同主要义务，例如迟延交房、房屋质量存在重大瑕疵以及安全隐患等根本违约行为的，业主可以主张解除商品房预约合同。此时，如果预约合同解除的，开发商应当承担相应的责任。承担的责任的方式就包括支付违约金、返还定金、或者支付资金占用费。

如果合同中既约定了违约金，又约定了定金的，根据《合同法》一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

合同解除的时间点在该类型争议当中是极为关键的衡量要素。在合同解除前，且在开发商为业主保留房屋，合同随时具备履行条件的情况下，开发商占有首付款或者相关资金是具有合同依据的。所以，在合同解除前，一般业主无权要求资金占用费的事项；然而，在合同解除后或在争议解决期间，如果开发商对于解除合同具有过错，业主有权要求开发商支付解除后直至支付期间的资金占用费，但若过错方属于业主一方，则无法向开发商要求资金占用费。

【结束语】

商品房的认购、订购、预定是现阶段商品房出售最常见的方式，由于房价市场的波动等客观因素、处于交易的前期阶段，业户的购房心态并不稳定，当然也包括房地产开发企业在实操过程中，确有大量违规操作的行为，导致在此阶段产生的争议事项较为常见。因此，律师依据现行法律规定以及实务中的真实案例做出的上述总结，可供参考！