二手房买卖合同纠纷 因限制过户违约 违约金比例确定

律师观点分析

1、简述案件详细情况

原告陈X与被告胡X及第三人中介公司于2020年11月3日签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》并于11月4日签订《补充协议》，约定被告向原告出售位于石桥铺路东XX“远大美域”59幢1单元5楼2号住宅商品房（商品房合同签约备案号：170XXXX0026），合同总价228万元。合同签订后，原告按照合同约定支付2万元定金及78万元首付款，并向本案第三人支付27360.00元中介服务费。合同履行过程中，在原告递交过户手续后，房屋所在地房管局告知因被告房屋违法搭建不能办理房屋产权证而被限制转让。三方对此进行多次协商，被告欲通过相关渠道解决办证事宜，但被告最终仍不能办理产权证，结合被告认为房产出售价格较低等因素，被告要求解除合同。

原告为购买被告房屋并切实履行合同义务，在购买案涉房屋同时已将自己的房屋对外出售，而被告却不能履行合同义务并向原告提出解除合同，严重违反合同约定。根据三方签订的《存量房屋买卖合同》第三条第一款约定“甲方承诺在签署合同时，该房屋无产权纠纷、未被限制转让.....因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债务纠纷的，由甲方承担违约责任”以及第六条第四款约定“甲方提供的房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方...导致乙方无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”，同时，根据三方签订的《居间服务合同》十四条第三款约定“甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行合同的，收取的居间服务费不退还，守约方可向违约方追偿已支付的中介费”。

2、律师点评

一审法院根据原告陈X实际支付的80万元，按照20%确定违约金为16万元，被告胡X上诉后，本律师与二审法院承办法官多次沟通，但二审法院认为陈X的实际损失没有那么大，甚至认为只应判胡X承担1万元左右的违约金。最终二审法院仍然调低违约金至5万元。本律师认为陈X为了购房卖掉自己房子、借款、长期选房奔走、误工以及案涉房屋购买后，通过双方履行合同，陈X有可得利益（房屋实际价值更高），实际损失超过16万元。同时，一审法院已经实施了自由裁量权，对违约金进行了下调，按照最高人民法院的规定，二审法院实际不应当再在一审法院已经调低的情况下继续调低，否则就存在二审法院的自由裁量权比一审法院的自由裁量权更大。

3、给出相应的建议或意见

关于违约金过高或高低的调整，法律法规没有明确规定怎么调，一般是按照实际损失来，当事人在合同中约定的固定违约金比例，实际法院一般都不会采纳，因此，对于借贷类合同，建议约定为资金利息，对于其他合同违约金约定比例后，建议明确，违约金比例不可调整，且法庭审理中无须举证，该种约定有利于违约金的实现。