“借名买房”有效吗？

【裁判规则】

借名买房除因购买政策性保障住房损害社会公共利益或存在法律规定的合同无效情形外，合同应为有效。借名人基于借名买房合同享有要求出名人转移房屋所有权的债权请求权，但不直接对房屋享有所有权。

【案情简介】

2007年10月14日，张某与开发商签订了《商品房预售合同》，购买了位于北京市0201号房屋，总价款为323732元整。该房屋性质为经济适用住房。之后，开发商依约交付该房屋，并补收购房款56元。

另查明，张某与王某于2007年8月23日签订了《房产转让协议》一份，该协议约定：张某将涉案房屋转让给王某，全部房款由王某承担；张某协助王某完成该房屋所有购房法律程序；待条件允许时，张某将该房屋过户到王某名下；王某在十五日内给付张某75000万元；王某拥有该房屋的使用权、支配权。协议签订后，王某依约向张某交付了75000元，并支付了涉案房屋的全部购房款323788元及其他各项费用。自涉案房屋交付使用后，王某一直居住、使用该房屋至今，并对该房屋进行了装修。现涉案房产登记在张某名下。

【裁判结果】

一审法院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，王某并不具备购买经济适用住房的条件，而借用张某的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，王某为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。对于该合同的无效后果，王某与张某双方均有过错，考虑到王某支付了全部购房款，张某与王某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，张某应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，张某应按照其过错程度给予王某相应的补偿，补偿数额由该院根据鉴定意见等酌情予以确定。对于王某要求张某承担购房中介费、评估费的诉讼请求，该院亦应依据双方之间的过错程度，酌情确定部分数额予以赔偿。对于王某要求张某赔偿购房资格损失与社保费用、精神损失、律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

二审法院认为：经济适用房的购买资格具有专属性，须满足国家规定的条件。本案中，王某在不具备购买资格的情况下，借用张某的名义购买，此行为违反国家关于经济适用房的有关规定，应属无效。对此，双方均有过错。原审法院依据双方各自过错程度，依鉴定意见酌情对补偿数额所作处理并无不当。