新冠影响下，房屋租赁合同纠纷中逾期归还房屋违约金的认定？

律师观点分析

案情描述：原告刘XX向法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告姬XX退还押金人民币6000元整及占用期利息；2.请求法院判令原告刘XX拆走其安装的防盗卷帘门；3.请求法院判令被告姬XX承担本案诉讼费。

事实和理由：原告于2017年2月16号与姬XX签下房屋租赁合同，房屋地址位于青岛市城阳区。合同租期为叁年。年租金为壹拾壹万元整，不包含水电费和物业费。租金采取预付方式，每年支付一次。姬XX除租金外向刘XX收取6000元押金。房屋租赁期间，刘XX经与姬XX协商安装了防盗卷帘门。合同约定租赁于2020年2月15日到期。在2020年1月3日，本人打电话通知姬XX不再续租。姬XX于1月5号在600-72号店铺门上张贴招租广告。本人也于2020年1月份在同一小区不远处另行租好店铺，只待合同快到期时搬迁。合同到期正赶上春节后新冠严重时，政府和物业管理正限制复工，搬店受到新冠影响。本人在响应政府领导和物业管理的同时积极搬迁，从2月10号就开始搬迁。2月13日，本人正在搬迁时姬XX来看时也说因受新冠影响不好找搬家的人员，可以慢慢搬。2月15号本人搬完。因2020年新冠爆发，姬XX的房屋出租受到影响，意向中的新租户不租了。本人找姬XX协商退押金事宜时，姬XX拒不退还押金。后多次与姬XX协商未果。

姬XX辩称：刘XX的诉讼请求没有事实和法律依据。

姬XX向本院提出反诉请求：1、判令刘XX应向反诉原告姬XX支付违约金9643.84元。支付欠付的电费40.76元，欠付物业费792.64元，欠付水费27元，以上合计10504.24元。2、请求反诉被告刘XX承担全部的诉讼费用。

事实与理由：刘XX与姬XX于2017年2月16日签订房屋租赁合同，约定刘XX租赁本人位于青岛市城阳区房屋，租赁期至2020年2月15日，租赁费每年11万元，刘XX承担水电费、物业费等费用。房屋租赁到期前刘XX未要求续租，经本人多次催告，刘XX才于2020年3月2日向本人归还房屋，且刘XX归还房屋时未结清欠付的水电费、物业费等费用。根据双方订立的房屋租赁合同的约定，刘XX应承担欠付的各项费用及逾期归还房屋的违约责任，特向贵院提起反诉，望判如所请。

刘XX辩称：1、姬XX称合同到期后，经姬XX多次催告，本人才于2020年3月2日向其归还房屋与事实不符。2月13号我方正在搬迁时姬XX过来看时还说因新冠影响搬迁工作，可以慢慢搬。2月15号我搬完。我搬完后，姬XX一直没有来拿钥匙，也没有联系我，所以我在2月21号电话联系反诉人他随时可以来新店拿钥匙。之后因为姬XX并未在此案房屋所在地，且此时正处在新冠严重时期，所以我也未再联系姬XX。至2020年3月2日，我觉得时间已过半月，应该退租房押金，所以在此联系了姬XX。而且在此过程中，姬XX已经把此店铺的锁换了。2、认可我租房期间欠水费27元、电费40.76元，物业费应计算至2020年2月15日，认可576元。3、新冠爆发，姬XX的房屋没有租出去，在全国人民共抗新冠国家号召减租之际，姬XX不退押金属于恶意违约。综上请求驳回反诉人姬XX的反诉请求。

原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

姬XX（甲方、出租方）与刘XX（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：姬XX将青岛市城阳区房屋出租给刘XX，年租金110000元，租赁期限3年，自2017年2月16日起至2020年2月15日止，租赁用途为商铺。租金方式为预付，本合同签订时支付第一年的租金，以后每年租金应于上一年租赁期满前一个月付清。房屋租赁期间水电费、物业管理费等费用由刘XX自行负担，并承担延期付款的违约责任。该合同第十一条第5项规定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十二条第1项约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。第十五条约定：本合同签订的同时，乙方应向甲方缴纳6000元保证金，待合同到期或解除后，乙方将房屋及房屋附属设施、设备并经甲方确认无误、无损坏后，甲方将6000元保证金本金全额退还给乙方。合同履行期间，如果乙方未按照本合同约定支付、缴纳相应款项或违约金等，甲方有权从保证金中直接扣除，同时甲方有权要求乙方补足保证金。

合同签订后，原告刘XX向被告姬XX支付了房屋租金及保证金6000元。

刘XX在租赁的房屋安装了防盗门，并提交购买卷帘门时的收据，证实安装时卷帘门价值1080元。姬XX在庭审中认为刘XX安装的卷帘门已经与姬XX的房屋形成了添附，不同意拆除卷帘门。

刘XX庭审中提交其与姬XX的微信聊天记录4张，证明姬XX承诺2020年2月22日以前原告搬离不算逾期。姬XX对聊天记录的真实性无异议，但称微信记录中2020年3月2号双方在交涉退押金及退房时间的时候被告已经明确告诉原告已逾期17天了。本院对该证据予以采信。该微信聊天记录证实了姬XX2020年3月2号从刘XX处拿了涉案房屋的钥匙。该微信聊天记录中，姬XX称“21号之前的都无所谓”。

刘XX提交《房屋租赁合同》一份、定金收据一份，证明刘XX于2020年2月25日租赁了案外人的房屋，作为新的经营场所，所以刘XX无理由延迟退房，都是由于姬XX未来拿钥匙导致了双方在2020年3月2日交接房屋。被告认为与本案无关。本院认为，该证据不能证实刘XX的主张。

刘XX提交其电话通讯记录一份，证实2020年2月15日与姬XX电话沟通要求退房。姬XX对真实性无异议，但对证明事项不予认可。该证据证实2020年2月15日刘XX与姬XX进行过通话。

姬XX提交刘XX与姬XX微信聊天记录一份，证明刘XX2020年3月2日才通知姬XX收房。刘XX对该证据的真实性无异议，但称聊天记录中“忘记跟你说了”是“忘记再提醒你了”的口误。

姬XX提交物业费收款收据一份，证实刘XX欠缴物业费，刘XX认为物业费应计算至2020年2月15日。

本院认为，刘XX与姬XX签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。

关于刘XX要求姬XX退回押金6000元及占用期利息的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条的约定，保证金的目的是“待合同到期或解除后，乙方将房屋及房屋附属设施、设备并经甲方确认无误、无损坏后，甲方将6000元保证金本金全额退还给乙方”，姬XX并未举证证明刘XX有损害承租房屋及设施的行为及后果，其应退还刘XX保证金6000元。《房屋租赁合同》第十五条约定：合同履行期间，如果乙方未按照本合同约定支付、缴纳相应款项或违约金等，甲方有权从保证金中直接扣除，同时甲方有权要求乙方补足保证金。因双方关于保证金及违约金确有争议，刘XX主张姬XX支付保证金占用期间的利息本院不予支持。

关于刘XX要求拆走其安装的卷帘门的诉讼请求，姬XX不同意，本院综合考虑卷帘门的使用价值，拆除成本、拆除对双方的影响等因素，酌情将卷帘门折价700元，卷帘门归姬XX所有，姬XX补偿刘XX700元。

关于姬XX反诉请求。刘XX认可在其租赁期间欠水费27元、电费40.76元，应向姬XX支付。刘XX实际使用房屋至2020年3月2号，其应向姬XX支付该期间产生的物业费792.64元。

关于姬XX诉请刘XX支付逾期归还房屋的违约金。本院认为，根据刘XX与姬XX之间的微信聊天记录，姬XX称“21号之前都无所谓”，本院认为在刘XX预交房屋租金的情况下，姬XX的该表述可以认为是姬XX在租金既定的情况下对刘XX搬离期的宽限。刘XX逾期搬离房屋应自2020年2月22号起算。双方之间2020年3月2号交接钥匙，刘XX实际逾期9天。但是众所周知，2020年1月底起新冠爆发，青岛也受到重大的冲击，2020年2月份、3月份各项工作都无法开展。刘XX称其店的搬迁受到新冠的严重影响也属于合理的抗辩。双方在《房屋租赁合同》中也有关于不可抗力互不负赔偿责任的约定，因此姬XX主张按照《房屋租赁合同》第十一条第5项的约定要求刘XX支付日租金2倍的滞纳金本院不予支持。但该9天逾期期间房屋归刘XX使用，本院判令刘XX按照合同约定的日租金支付该期间的房屋占用费。该费用计算为2712元（110000元/365天*9天）。

法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下：

一、被告姬XX（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘XX保证金6000元；

二、原告（反诉被告）刘XX在青岛市城阳区房屋安装的卷帘门归被告（反诉原告）姬XX所有，被告（反诉原告）姬XX于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘XX卷帘门价款700元。

三、原告（反诉被告）刘XX于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姬XX欠付电费40.76元、欠付水费27元、欠付物业费792.64元。

四、原告（反诉被告）刘XX于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姬XX逾期归还房屋期间房屋占用费2712元。

五、驳回原告（反诉被告）刘XX的其他诉讼请求。

六、驳回被告（反诉原告）姬XX的其他诉讼请求。