商铺转让费司法实务

作者：杨士栋律师时间：2023年03月21日分类：律师随笔浏览：492次举报

通常理解

店铺转让费：租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意（根据租房合同有转租权）将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给次承租人，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。如果商铺房屋无装修（或不是租户出钱装修）、无设备（租户原来自购设备）、或无经营项目（指租户不把经营项目留下），一般不产生转让费。但新的租户如果急于寻找店铺，也可能愿意付出高于房租的代价，这部分也是店铺转让费。因此，传统意义上的商铺转让费主要有以下几种类型：

1、实物买卖型。商铺的转让人因各种原因停止商铺经营，在转让时一次性将自己的存货、物品等一次性打包转让给商铺受让人。

2、混合型的商铺转让费。根据收取的转让费以买卖货物的名义收取的高于余货的市场价值，还可能还包含其他技术、许可、资质等转让费。

3、商业惯例型转让费。由于商铺转让费已经成惯例，因此市场上便出现了一些专门从事此类商铺经营的人，不包含任何项目，只是为了获取高昂的转租费而转让商铺。

事实上，根据本人理解“转让”包含了资产或权利的让渡，包括受让人支付给转让人的包括现有设备、余货价款、余期租金、装饰费用、顾客群体、商号、商铺招租、商标等各项有形资产和无形资产价值的总和。否则，应被仅仅认定为转租行为。

法律规定

起初，往往是承租人出现了经营不善或其他原因而不能/再继续经营，为了弥补租金损失而收取转让费。后来，经济比较发达地区特别是所谓的旺铺地段，承租人囤积了一部分资源，采取这种方式无理要钱或漫天要价。目前法律法规方面尚没有明确规定，对于次承租人而言，法院会认定转让费的损失是商业活动中的正常商业风险。在无明确的法律规定，裁判案例也呈明显的对立局面，也会有部分案件法官凭着自由裁量权，根据公平原则来平衡一下双方利益。

律师建议

在承租房屋时(特别是转租多次的房屋)，一定要先确定实际房屋所有权人是谁以及房屋之前承租签订的合同。但在实务操作中，承租人往往不会告知产权人信息，导致未来不确定性因素增多从而埋下隐患。有鉴于此，应在合同中明确约定转让费返还条件，如出现产权人收房等等原因导致商铺不能持续使用或者按照约定条件继续使用情形的，应当全部或部分返还转让费等约定。同时，也应约定承租的时间、许可转租的条件、优先购买权等，这些都是次承租人再次租房时需要了解并固定在合同里面的。必要时最好与原房东签订一份规范的承租合同，这都将成为次承租人的权益能否得到保障的重要条件。同时，由于商铺转让费是资产价值的综合，所以在转让协议中还应明确约定转让费所对应的资产价值，如明确约定转让费包括商铺剩余租期内的收益、商铺内的剩余设备、装潢价值以及顾客群体、商号、商铺招租、商标等，并附上货物的清单，以便于后续出现纠纷时，可以分段明确计算损失。

综上，商铺转让费目前频繁出现在商业租赁甚至房屋转租关系中，对其法律性质界定和相关权利义务的明确具有重要意义，希望今后立法上能够对商铺转让费的相关问题予以规范。

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执业地区：山东-泰安
执业单位：山东博睿（上海）律师事务所
律师职务：专职律师
执业证号：1310120********20
擅长领域：刑事辩护、婚姻家庭、房产纠纷、债权债务、医疗纠纷