律师观点分析
原告湖南XX公司，住所地：长沙经济技术开XX螺丝塘路68号星沙XX企业中心14栋202-203。
法定代表人邵XX。
委托诉讼代理人王X，湖南XX律师。
被告湖南XX公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道XX。
法定代表人崔XX。
委托诉讼代理人崔XX，1971年1月20日出生，汉族。
原告湖南XX公司（以下简称XX公司）与被告湖南XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告XX公司请求本院判令：1.判令解除原、被告签订的《租房合同》；2.XX公司支付2019年7月20日到2020年4月20日之间未付的租金8966元；3.XX公司支付违约金18630元；4.XX公司支付XX公司代付的2020年1月1日到6月20日的物业管理费2737元、水电卡补办费100元。
被告XX公司答辩要点：1.房屋已经在2020年3月22日腾退，合同属于XX公司要求解除；2.房屋腾退后，在XX公司仍有5865元押金，同意以该押金折抵租金，不存在拖欠租金及负担违约金；3.水电卡在腾退时已经放置于房屋的配电箱上，不应负担补办费；4.物业费同意负担房屋实际使用期间的未缴纳部分。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2019年7月，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订了《租房合同》，合同约定：乙方承租甲方位于长沙经济技术开XX星沙壹号企业特区，面积345.04㎡，租赁期限自2019年7月20日房屋交付使用到2022年7月20日止；每月租金6210元，自第二年开始月租金在原租金基础上上涨5%；首次付房款2个月为一个支付周期，后续缴款为半年一个支付周期，乙方同意预交5865元作为房屋押金，第一季度租金18630元须于签订合同当日支付到甲方账号，后续租金需提前一个月支付，逾期交付租金，每逾期一日，按月租金的千分之三支付违约金，逾期一个月甲方有权利终止合同，押金不予退还，合同期满乙方结清各项费用后，甲方将押金退还给乙方，不计利息；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
合同签订后，XX公司向XX公司支付了46924元的租金、5865元押金。
二、双方当事人有争议的事实
（一）应付租金数额。
XX公司主张，XX公司未告知XX公司房屋已经腾退，给XX公司造成了损失，租金应计算到2020年4月20日。
XX公司认为，2020年3月12日左右，XX公司法定代表人邵XX主动联系XX公司，商谈租金交付问题，XX公司以疫情影响为由要求缓交租金，XX公司不同意，要求不交租金便搬走，还给予了10天的腾退期，XX公司在2020年3月22日腾退了房屋，并将水电卡放置在房屋的配电箱上，不存在拖欠租金。XX公司对XX公司主张的2020年3月12日双方联系交租及限期腾退的事实无异议，但认为XX公司在腾退后没有将腾退的事实告知XX公司，XX公司在2020年5月1日才得知房屋已经腾退的事实，且还在2020年3月27日通过发送律师函的方式向XX公司催要过租金，XX公司应负担租金到2020年4月20日，XX公司对此提交了律师函、邮寄单及其查询记录予以证明。XX公司认可在腾退后没有直接告知XX公司，但主张2020年4月底有涉案厂房新的承租人联系其房内物品的处置问题，故XX公司必定知道其已经搬走，对律师函、邮寄单的真实性无异议，但主张由他人代收。
本院认为，XX公司主张其租金的支付期限应到2020年3月22日止，XX公司以不知情房屋已经腾退为由，要求租金支付到2020年4月20日。从XX公司发送的律师函可得知，其在2020年3月25日并不知悉XX公司已经腾退了房屋，XX公司的行为，违反了合同协助义务，给XX公司造成了损失，应承担赔偿责任，XX公司主张2020年4月底有人联系其租赁房屋内物品的处置问题，XX公司主张租金到2020年4月20日，未超过XX公司合理的损失赔偿承担限额，本院予以支持。2019年7月20日到2020年4月20日的租金及损失赔偿总额为6210元/月×9月=55890元，XX公司已付46924元，还应支付8966元。
（二）提前退租违约金。
XX公司主张，XX公司提前退租，应支付按3个月租金标准支付违约金。
XX公司主张，房屋系XX公司主动要求腾退，不属于提前退租。
本院认为，提前退租应理解为租赁期满前，承租人不再继续履行租赁合同，既包括承租人主动提出不履行，也包括承租人出现不履行合同主要义务，出租人行使合同解除权的情形。涉案合同约定提前一个月支付租金，到2020年3月10日，XX公司已经出现的逾期支付租金的情况，2020年3月12日XX公司与XX公司的电话沟通，表明双方达成了解除合同的协议，但也反映了XX公司未及时缴纳租金导致合同解除的提前退租事实的成立，XX公司本案要求XX公司支付提前退租违约金，有合同依据，本应予以支持，但考虑到2020年年初新型冠状病毒的疫情因素影响，本项提前退租违约金，本案不予以支持。
（三）物业费和水、电卡补办费。
XX公司主张，已经向为涉案厂房提供物业服务的物业管理公司缴纳了2020年1月1日到2020年6月20日的物业费2737元，并为补办水、电卡花费了100元，其对此提交了收据、物业费发票予以证明。
XX公司认为，水、电卡在退房时已经放置于配电箱上，补办费用不应由其承担，物业费发票真实性无异议，但只应负担房屋实际使用期间的部分。
本院认为，前文已经论述，XX公司未履行合同协助义务，没有及时通知XX公司退房事宜，应承担损失赔偿责任，XX公司主张的物业费可以计算到2020年4月20日，数额为2737元×111/172=1766元。XX公司将水、电卡放置于配电箱但未通知XX公司的行为不当，是补办费产生的直接原因，XX公司由此支付的补办费100元应由XX公司负担。
判决的理由与结果
本院认为，一、根据案件事实，应确认XX公司与XX公司在2020年3月份达成了解除《租房合同》的合意，本院对此予以确认。二、XX公司在能够履行通知义务的情况下，未及时通知XX公司房屋已经腾退，给XX公司造成了不能及时收回房屋并使用的损失，违反了合同附随义务，应承担赔偿损失的违约责任，XX公司除应支付房屋实际腾退之前的租金外，还应赔偿房屋腾退后到2020年4月20日的合理损失，两项合计55890元，XX公司已付46924元，还应支付8966元。三、XX公司已付押金5865元，未到达合同约定退还条件，由XX公司继续占有，用于XX公司未及时交付租金的违约责任承担。四、XX公司提前退租违约金的主张虽符合法律规定，但考虑到相关实际情况，XX公司可不予负担。五、XX公司应向XX公司支付代付物业费1766元及水、电卡补办费100元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告湖南XX公司与被告湖南XX公司签订的《租房合同》在2020年3月解除；
二、限被告湖南XX公司于本判决生效后十日内向原告湖南XX公司支付2019年7月20日到2020年4月20日期间的未付租金及违约损失赔偿金合计8966元；
三、限被告湖南XX公司于本判决生效后十日内向原告湖南XX公司支付代付的物业费1766元及水、电卡补办费100元；
四、驳回原告湖南XX公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费560元，减半收取280元，由原告湖南XX公司负担244元，由被告湖南XX公司负担36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黄 彪
二〇二〇年九月二十一日
书记员 欧XX
