殚精竭虑辟蹊径，尽职负重觅良机。 ——突破合同相对性的又一经典案例（二审）

律师观点分析

上诉人（原审被告）：上海xx房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇xx号。
被上诉人（原审原告）：吴xx
被上诉人（原审原告）：金xx
两被上诉人委托诉讼代理人：柯坚伟，上海君之程律师事务所律师。
两被上诉人委托诉讼代理人：程xx，上海君之程律师事务所律师。
原审被告：上海xx房地产开发经营有限公司，住所地上海市虹口区xx室。
原审被告：上海xx企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区xx 室。
原审被告：上海xx房地产有限公司，住所地上海市浦东新区xx室。

上诉人上海xx房地产开发经营有限公司（以下简称南汇公司）因与被上诉人吴xx（也称被上诉人一）、金xx（也称被上诉人二）、上海xx房地产开发经营有限公司（以下简称吉联房地 产）、上海xx房地产有限公司（以下简称万居公司）、上海xx企业管理有限公司（以下简称xxx公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪 0115 民初 65654
号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2022 年 8 月 1 日立案后， 依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
南汇公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人一吴xx、被上诉人二金xx对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、 二审诉讼费由被上诉人一、被上诉人二承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人并非任何一份买卖协议的当事人，判令上诉人承担还款责任无任何合同依据。根据已查明事实， 原审被告吉联房地产是收款方，并且违约责任也是由于原审被告吉联房地产自身原因造成的，因此应由其承担还款义务；基于合同相对性，原审被告吉联房地产与被上诉人一吴xx、被上诉人二金xx之间签署的买卖协议对上诉人没有约束力，一审法院认定上诉人是还款责任主体并判令上诉人承担还款责任并无依据。2. 上诉人也没有收到被上诉人一、被上诉人二支付的款项，该款项也没有用于系争项目。3.上诉人在一审审理中提供的原审被告吉联房地产出具的承诺函作为证据，该份承诺函中的内容与被上诉人一、被上诉人二举证的三份协议（合作协议、事宜处理协议及补充协议）中的约定能够相互印证，佐证收款为原审被告吉联房地产自身所为，与上诉人无关。4.被上诉人一、被上诉人二是以相邻关系为诉由起诉上诉人，然一审法院向被上诉人一、被上诉人二错误释明，引导被上诉人一、被上诉人二变更诉请撤回对原审被告吉联房地产、万居公司的诉请主张，理由是基于代理责任要求上诉人及原审被告xxx公司承担。无论是xxx公司还是吉联房地产都无权代表上诉人，更不可能在签署上述协议时被上诉人一、被上诉人二知晓原审被告吉联房地产的签约行为代表上诉人。5.上诉人派工作人员参与协调吉联房地产与被上诉人一、被上诉人二之间的纠纷，并不代表上诉人同意承担实体责任。6. 一审法院错误认定 7,205,500 元（人民币，以下币种同）为购房款，根据最高院出台的司法解释以及合作协议的约定内容，原审被告吉联房地产无法在 2021 年 6 月 30 日之前办出产证的，需按当时的市场价回收，该约定内容明显不属于购房人以取得房屋为目的进行的交易，反而是更接近于投资或者借款。7.拆除违章围墙、停止侵权、消除影响涉案项目竣工验收的障碍，本就是被上诉人应尽的义务，上诉人无需就此补偿，系争项目也没有因此获利。二、一审法院的判决存在法律适用错误。1.一审法院引用的法律条文适用于合同当事人，上诉人并非合同当事人；2.xxx公司与上诉人之间是内部联合开发，xxx公司不是开发商，吉联房地产更不是联合开发方，吉联房地产没有上诉人的授权，也不具有权利外观，上诉人事后更没有任何追认。吉联房地产无权代表上诉人，而且吉联房地产的签约行为不构成表见代理。基于此，一审法院所作判决错误并且导致上诉人的利益严重受损。综上所述，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决，作出上诉人的上诉请求。
被上诉人一吴xx、被上诉人二金xx共同辩称，不同意上诉人南汇公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1. 上诉人是唯一有资质的开发主体，有权委托原审被告吉联房地产对外签订房屋买卖合同；另外，上诉人以其不是合同相对方企图逃避责任，被上诉人不予认可。2.被上诉人已经举证证明其履行了支付房款的义务，至于上诉人有没有收到、是否投入系争项目并非被上诉人的审查义务，因此上诉人的上述抗辩理由不成立。3. 上诉人与其他原审被告之间的款项支配、责任分担是内部约定， 并不能约束被上诉人，一审法院就此不作论述不构成事实未查清。 4.上诉人参与协调会，负责人还进行了陈述，因此上诉人称其对上述三份协议完全不知道不是事实。被上诉人与原审被告吉联房地产签署的三份协议中并无回报的约定，上诉人称是借款或者是投资款，仅系其单方意见，被上诉人不予认可。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告xxx公司辩称，不同意上诉人南汇公司的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告吉联房地产系原审被告xxx公司的全资子公司，原审被告吉联房地产在与被上诉人一、二签约时， 实际权利人xxx公司与名义权利人南汇公司均在场并且知晓。 原审被告吉联房地产辩称，不同意上诉人南汇公司的上诉请
求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人万居公司辩称，此案纠纷与万居公司无关。

二审中，各方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审争议焦点仍在于对还款主体及还款责任的认定，上诉人以其不是签约主体、也未收到款项为由的抗辩主张是否采信。对此，本院认为，关于《项目商品房内部购买合作协议》、《关于公元三村三期项目西侧围墙及购房事宜处理的协议书》、《关于公元三村三期项目西侧围墙及购房事宜处理的协议书的补充协议》这三份协议，已查明是由两被上诉人与原审被告吉联房地产签署， 第一份《项目商品房内部购买合作协议》约定的内容是系争项目在开发建设中规划用地红线侵占至被上诉人宅基地内及通道等问题，经协商调解达成被上诉人以低于市场价购置沿街商铺等事项用于弥补围墙拆除后向西移动重建的损失，显然该份协议与系争项目的开发建设有关；后续签订的二份协议，也是因第一份协议中约定的给予新围墙开设大门无法兑现而产生的纠纷通过协商调解所签，此时有镇政府相关部门介入调解，并且上诉人南汇公司、 原审被告xxx公司均有相关负责人到场，期间未就原审被告吉联房地产的签约资格提出异议，并且在相关部门领导的调解和见证下，仍由原审被告吉联房地产与被上诉人签订，签署的协议内容也是针对第一份协议提前终止及终止后的补偿及购房款返还时间及逾期返还的违约责任等，显然也是与系争项目开发建设有关。 此外，原审被告吉联房地产在一审审理中确认其在与被上诉人签约前告知了系争项目是由南汇公司、xxx公司等合作开发并且各方签订了联合开发合同。基于此，可以认定原审被告吉联房地产与被上诉人的签约已得到南汇公司、xxx公司的授权或者默认，被上诉人也是在有理由相信原审被告吉联房地产代表联合合作开发合同中的主体情况下与其签约及解约，故被上诉人起诉要求上诉人南汇公司、原审被告xxx公司返还购房款及利息并承担逾期未返还的违约金等，具有事实与法律依据，应予支持。上诉人南汇公司认为其并非三份协议的签约主体、其也未收取被上诉人的购房款，然上述辩解意见涉及的是合作开发主体之间的内部约定，因此并不能免除其作为系争项目的开发建设主体应承担的合同责任。据此，上诉人南汇公司不同意承担还款责任的上诉要求，本院不予采信。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。
综上所述，南汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。